전세사기 예방을 위한 계약 단계별 체크리스트

어느 정도 자금이 있는 상황이라면 월세보다는 대출을 받더라도 전세로 살고 싶어합니다. 전세는 월세를 지불하지 않는 대신 보증금 방식으로 매달 지출되는 돈을 아낄 수 있어 인기가 많은 제도입니다.

다만 전세금을 돌려받지 못하는 일들도 생기므로 사회초년생, 신혼부부의 경우 더욱 주의해서 계약을 맺도록 해야합니다. 계약 체결 과정에서 주의해야 할 점들을 알아보겠습니다.

1. 매물 탐색 단계: 주변 비교

전세사기 예방을 위해서는 주변 주택의 매매가와 전세가를 비교하고, 갭이 80%가 넘는 일명 ‘깡통전세’를 피해야 합니다. 매매가격은 등기부등본이나 부동산 플랫폼을 통해 알아볼 수 있습니다.

• 어느 정도 차이가 나면 위험한가요?: 전세보증금과 선순위 채권(근저당, 선순위 보증금 등)이 집값의 80%가 넘는다면 깡통 전세 위험이 높습니다.
• 깡통전세란?: 깡통전세는 매매시세와 전세 보증금의 규모가 비슷한 것을 말합니다.
• 왜 위험한가요?: 매매시세와 전세 보증금의 차이가 적으면 혹시나 주택가격 하락하는 경우 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 

2. 계약서 작성은 표준계약서로!

계약서는 혹시 모를 상황에 대비하기 위해 ‘주택임대차 표준계약서’로 작성하는 것이 좋습니다. 

• 주택임대차 표준계약서란?: 국토교통부와 법무부에서 만든 계약서 양식이며, 대항력 관련 특약과 관리비 부과 기준 조항 등 임차인을 보호하기 위한 여러 내용들이 미리 기재된 양식입니다.
• 주택임대차 표준계약서로 작성해야하는 이유: 다른 양식의 계약서로 계약을 맺을 경우 일일이 특약을 추가해야 하고, 만약 중요한 내용인데 특약을 기재하지 않을 경우 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
• 특약: 표준계약서에도 확인해서 필요한 경우에는 특약을 넣어야 합니다. 특히 선순위 근저당 말소, 전세보증금반환 보증에 가입해준다는 약속을 했다면 이를 이행하지 않을 경우 계약 무효 및 보증금 반환 등의 특약을 넣어주는 게 좋습니다.

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3. 계약 협의 단계- 근저당권 확인

전세사기 예방을 위해서 기본적으로 등기부등록(등기사항전부증명서)을 계약 전, 계약 이후 잔금을 치르기 전에도 꼭 확인을 해야 합니다. 

• 확인 사항: 임대인과 임차원자 등의 권리관계 및 근저당권에 대한 정보를 확인해야 합니다. 자칫 입주 전에 임대인이 계약된 집을 담보로 대출을 받거나 매매할 수 있으므로 사기예방을 위해서는 반드시 계약 전, 잔금치르기 전에 확인을 해주어야 합니다. 
• 근저당권이란?: 주택 소유자가 주택을 담보로 빌린 채무입니다.
• 확인 필요성: 집주인이 기존에 돈을 얼마나 빌렸는지, 선순위 채권의 규모가 얼마나 되는지 알 수 있기 때문입니다. 근저당권이 지나치게 높다면 위험하다고 판단할 수 있습니다.
• 발급방법: 등기부등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’ 또는 각 지역의 등기소에서 발급이 가능합니다.

4. 집주인의 체납 세금 유무 확인

안전한 계약을 위해 현재 집주인에게 밀린 세금이 있는지 확인해야 합니다. 

• 밀린 세금의 문제점: 임대인이 계약을 체결하기 전 세금을 체납했다면 해당 주택이 경매/공매에 처했을 때 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되기 때문입니다.
• 확인 방법: 임대인의 명의로 발급된 ‘납세증명서’를 살펴봐야 합니다. 임대인에게 직접 받거나, 임차인이 세무서(국세) 또는 주민센터(지방세)를 방문해서 발급받을 수 있습니다.

5. 다가구 주택의 선순위 보증금

보통 아파트나 주택은 세대별로 하나씩 개별등기가 되어 있는 반면, 다가구주택은 한 주택 내에서 따로 개별등기를 하지 않습니다. 이런 경우에는 본인보다 앞서 계약을 맺은 이들에게 우선변제권이 생겨나게 됩니다. 

• 선순위 보증금을 확인해야 하는 이유: 총 계약한 임차인들의 보증금과 선순위 보증금의 규모를 확인해서 해당 주택이 경매/공매에 처했을 때 보증금을 받을 수 있을지 확인해봐야 합니다.
• 선순위 보증금 확인 방법: 입주하고자 하는 곳의 주민센터를 찾아가 계약을 맺고자 하는 주택에 대한 확정일자부여현황을 발급 받아서 확인합니다. 이를 통해서 세입자들의 확정일자 부여일 및 보증금과 월 차임, 남은 임대차계약기간 등을 확인할 수 있습니다. 

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6. 계약 체결 이후 절차

계약했다면 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 경우 30일 안으로 ‘주택 임대차 계약 신고(전월세 신고)’를 진행해야 합니다. 

• 전월세 신고 시기: 계약일 이후 30일이 지나서 입주한다고 해도 30일 안에 전월세 신고를 해야 합니다. 
• 전월세 신고 이유: 전월세 신고 시 임대차 계약서를 제출하면 확정일자를 받을 수 있고, 우선변제권을 획득할 수 있기 때문입니다. 그래야 혹시 경매나 공매에 주택이 넘어갔을 때 전월세 보증금을 변제받을 수 있습니다.

이렇게 몇 가지 주의사항을 체크해서 계약을 진행한다면 위험상황을 막아볼 수 있습니다. 혹시 불안한 마음이 있다면 변호사에게 상담을 받아보는 것이 좋으며, 만일 잘 살폈음에도 전세금을 반환 받지 못한 상황이라면 변호사의 도움을 받아 법적 대응에 나서야 합니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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