건축사업시행, 부동산개발, 사업수지분석 전반

1. 공부서류 검토 및 사업구상

공동주택, 오피스텔, 호텔, 콘도, 지식산업센터 등 그 시설용도에 걸맞는 적절한 부지를 찾아야 합니다. 이미 토지를 소유하고 있다면 소유한 토지를 무엇으로 활용해야 최대의 유효가치를 생성하는지 구상해야 합니다.

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2. 예비 타당성 분석

사업부지를 확보하기 전에 대상 부지에 대하여 관련계획 및 법규, 입지분석과 시장조사를 통해 가능한 업종을 파악하여 구상하고 이를 토대로 계획설계를 진행해 개발사업을 완료하였을 때 예상되는 수입과 지출을 추정하여 개략적인 수지분석을 실시합니다.

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수지분석을 통해 부지확보에 투입될 지출의 상한선이 정해질 것입니다.이시기에 시공사와 공사비 관련협의, 신탁사와 신탁계약과 사업구도 협의, 금융사와 금융비용 협의를 함께 진행하고 충분히 타당성이 있다고 판단 된다면 사업부지 확보에 필요한 업무를 진행하고 그렇지 않다면 새로운 대안을 모색해야 합니다.

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3. 토지확보 및 인허가

개발사업을 진행하기 위해선 건물을 올리기 위한 땅이 필요합니다. 그러나 토지를 확보하는 일은 참으로도 어렵습니다. 사업을 진행하려는 부지가 하나의 지주만 있다면 협상이 용이하겠지만,재개발ㆍ재건축과 같은 정비사업은 그 첫삽을 뜨기까지의 어마어마한 시간이 소요됩니다. 정비사업이 아닌 일반 개발사업 또한 각 지주들을 설득하여 토지권원을 확보하는 작업은 엄청난 전문성과 노력이 필요한 일입니다.

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토지 매매 계약금을 치루고, 인허가가 예상보다 늦어진다고 판단이 되면 토지 잔금 대출(Bridge Loan)을 통해 소유권을 확보해야합니다. 개발하고자 하는 자산의 유형에 따라 인허가에 소요되는 기간은 천차만별이고, 늘 예상보다 더 오랜 시간이 소요됩니다. 잔금을 치루기전에 토지 사용 승낙서를 통해 사업을 진행할 수도 있습니다.

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시행 사업지의 토지소유권 '확보'를 위해 지주작업 전문가들과 용역계약을 체결합니다. 이 용역계약을 통해 통상 토지대의 3%의 해당하는 용역비를 지급합니다. 토지대가 500억이라고 가정하였을 때 15억원의 지출이 생기는 것 입니다. 굉장히 큰 금액이지만 적정한 금액과 시기가 보장된다고 하면 결코 큰 금액이 아니라고 생각됩니다.

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4. 사업타당성 분석

예비타당성 분석을 토대로 여러 시공사에게 공사비 견적 요청을 진행합니다. 공사비는 크게 직접공사비(공통가설, 건축, 설비, 전기, 토목, 조경 등), 간접공사비(현장관리, 안전관리, 산재보험료, 각종보험료, 기타간접비, 매입부가세 등), 기타공사비(확장공사, 각종분담금, 공사보험, 미술장식품 등)를 포함하여 도급금액이 정해집니다. 견적금액을 토대로 가장 유리하다고 판단되는 시공사를 선정합니다.

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동시에 신탁사와 금융사 협의도 함께 진행합니다. 위탁자(사업자)가 수탁자(신탁사)에게 특정 재산을 이전하거나 담보권 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다.(신탁법 제2조)

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사업구도에 따라 분양관리신탁, 관리형 토지신탁, 책임준공형 토지신탁, 차입형 토지신탁 등 여러가지 방식이 있습니다. 종류에 따라 업무범위와 신탁수수료 또한 0.5~4%로 다양합니다.

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대출을 실행하려면 세 가지 요소가 필요합니다. '기초자산(담보물)'이 있어야 하고, '상환방법(현금흐름)'이 정해져야 하며, '신용보강' 대책이 강구되어야 합니다.

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금융기법은 참으로 다채롭습니다. 증권사PF, 저축은행PF 등 상황에 맞는 금융기관별 자금조달방법이 있고, 브릿지론, 중도금 대출, 유동화 대출, 잔금대출 등 활용할 수 있으며, 주택금융공사나 주택도시보증공사를 이용한 다양한 사업도 있습니다.

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5. 착공 및 분양

시공사 선정, 신탁과 금융구도가 전부 정리되었고, 인허가도 문제없이 받았다면 착공에 들어가게 됩니다. 한국의 경우 대부분의 부동산 분양은 선분양으로 이루어지고 있습니다. 분양이 곧 사업의 성패이기 때문에 가장 중요한 부분이기도 합니다. 건축물의 종류에 따라 시장조사와 마케팅전략도 달라집니다. 예를 들어 아파트 분양을 진행할 때면 임차인을 확보할 필요가 없지만 수익형 부동산의 경우는 임차인을 미리 확보하는 작업이 필요하는 등 방법의 차이가 존재합니다.

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6. 준공, 입주 및 정산

준공 시점에 분양이 100% 완료되어, PF 상환도 마무리하고 시공사와 신탁사와의 정산관련한 비용들도 정리가 되었다면 (통상적으로 이부분은 꽤 오랜시간이 소요됩니다..) 남은 시행이익은 온전히 시행사의 몫이 됩니다. 허나 이 숫자가 사업 초기의 시행이익과는 많이 다를겁니다. 부동산 개발은 긴 시간을 두고 진행하는 Long Term Business입니다.

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[필수정보]

- 개발 예정 토지

- 사업진행 현황 및 기존 사업관련 자료 일체

- 가설계도면(설계도면) 제공