프롤로그

1. Why 고시원?
- 부동산 투자 공부부터 시작해 고시원 창업에 이르기까지 과정
- 저자가 운영중인 고시원 소개 및 현황
- 고시원 원장의 일상
- 현재 고시원 시장 분위기와 고시원 수익률에 대한 생각
- 고시원 권리금에 대한 생각, 접근 법

2. 좋은 고시원 매물의 요소
- 입지 (수요와 공급)
- 시설 (신설 vs 기존 물건 권리 양도 인수)
- 기타
- 수익률 분석방법
- 권리금 방어방법
Tip. 권리금 방어 가장 좋은 방법

3.고시원 매물 찾는 법
- 고시원 매물을 거래하는 플랫폼들
Tip. 좋은 물건을 찾는 방법
- (초보자가) 피해야하는 고시원 물건

4. 고시원 매매 프로세스
- 권리 계약 작성과 특약
- 고시원 운영 컨셉 고민
- 화재보험 가입
- 소방점검 신청
Tip. 전 원장과의 좋은 관계 유지의 필요성
Tip. 고시원 부동산 적정 복비

5. 고시원 인테리어
- 고시원 인테리어의 모든 것 (프리미엄 vs 가성비)
Tip. 인테리어 비용 산출시 무조건 수익률이 고려되어야 함
Tip. 고시원 운영시 필수 어플: 당근마켓
- 기존 입실자 명도의 기술

6. 고시원 마케팅
- 초기 마케팅 방안
Tip. 입지, 고시원 형태에 따른 다양한 홍보방법
- 입실자 리스트 관리, 월세 받기

7.고시원 운영을 지속하기 위해 필요한 부분
- 시설의 이해
Tip. 조금 더 어려운 시설 문제 해결 방법들
- 누전
- 누수
- 소방시설
- 청소의 외주화
- 입실자 상대하는 방법
Tip. 다양한 실전 사례와 팁 (조현병 환자, 무단취식남 사례 등)
- 월세를 안내는 경우/ 밀리는 경우
- 무단 취식남 검거한 사례
- 조현병 환자 내보낸 사례

에필로그
- 금방 고시원을 그만 두는 이유
- 고시원 두 개 이상 운영하는 사람들의 Next Step
- 전자책을 읽어주시는 분들을 위한 혜택
- 지금 고시원을 인수한다면 어떤 기준으로 할지?

크리위 작가소개

30대 중반 남자인 저는 육아휴직 기간 중 6개월 만에 사당과 강남 두 개 고시원을 창업하고 90%이상의 입실률을 유지해 현금흐름을 만들어 대기업을 퇴사하게 되었습니다. 미니룸과 원룸 두 형태의 고시원을 각각 인수해 운영하고 있습니다.

이후 대기업 직장을 퇴사하고 유튜브, 인스타그램, 블로그를 운영하며 재테크와 고시원 초보 원장들 모임을 기획, 운영하고 있습니다. 물리적으로 여유로워진 시간을 바탕으로 고시원도 더 늘리려고 매물을 계속 브리핑 받고 있으며, 공동 투자를 통한 운영도 생각하고 있습니다.

현재 고시원 창업을 하실때 가장 중요한 것은 권리금을 어떻게 분석하고, 수익률을 높여 방어할지에 대한 접근입니다. 해당 내용만으로도 고가의 컨설팅 못지 않은 좋은 정보들을 잘 담아 두었습니다.