고시원 두개로 남편을 퇴사시킨 30대 원장의 만실 비법

1장. 이 책을 쓰게 된 이유 어떤 사람에게 도움이 될까?...17
목 차
2장. 연중 만실 노하우 - 반년 후 입주 예정인 사람들까지 예
약금을 거는 고시원의 비결...........................................................................22
1. 마케팅 편..................................................................................................................................23
1) 스마트 플레이스..................................................................24
2) 블로그와 인스타.................................................................26
3) 응대 멘트를 매뉴얼화 하기...............................................30
4) 누구에게나 친절하지 마세요! 24시간 언제든 열려있지 마세
요!..............................................................................................32
5) 리뷰 .....................................................................................33
6) 사진 – 똥손이면 외주를 주자 ...........................................34
2. 룸투어 편...............................................................................................................................35
1) 방 소개 이전에 질문을 먼저 하자......................................35
2) 오감을 신경쓸 것 ...............................................................36
3) 룸 점검이 아니라 외모 점검?...........................................39
4) 원장님은 뒤로 빠져 있으시오. .........................................40
5) 반말 금지 ..............................................................................41
6) “바로 입주할 수 있는 방은 아닙니다만”.........................42
7) 형광등, 에어컨 끄지 맙시다..............................................45
8) 경쟁 고시원 흉보지 말 것 .................................................45
9) 잡지 말 것 ...........................................................................46
10) 공실은 두 개 이하로만 보여줄 것................................... 47
11) 단점을 오픈하라고?..........................................................48
12) 커피 한잔 하시죠..............................................................49
13) 미러링 효과.......................................................................50
14) 진상 거르기. 다른데 알아보세요. .....................................51
3. 운영 편......................................................................................................................................56
1) 이제 막 고시원을 인수했다면 입실자를 안심시키자. ......57
2) 돈을 쓴건 티를 내세요. .....................................................58
3) 부부가 같이 운영하고 있다면 와이프를 앞세울 것........60
4) 공실 청소를 직접해야 하는 이유 .....................................60
5) 입주자와 거리 두기 .............................................................61
6) 공감하는 법 - T 원장님들 주목(저도 T입니다만).........62
7) 단체 공지보다는 개인 톡으로...........................................64
8) 너만 특별해 ........................................................................66
9) 돈을 쓸까 말까 고민할 때는 그냥 쓰자. ..........................68
10) 민원은 즉시, 부담을 느낄만큼 적극적으로 .....................71
11) 입실자가 실수했을 경우.....................................................73
12) 고시원에도 단골이 있다?! .............................................. 74
13) 입실자를 짝사랑하자. .......................................................75
14) 만실이라고? 축하합니다! 이제 장벽을 더 높일 시간입니다.
76
15) 민원을 확 줄이는 계약 방법.............................................77
16) 진상은 바로 손절합시다. ..................................................79
17) 사소하더라도 큰 일인 것처럼 응대하기.........................82
18) VIP에게는 VIP 대우를....................................................83
19) 만실이라도 대기자를 받아놓자. .....................................85
3장. 오토 운영을 도와주는 필수 도구들........................................88
1. 스마트 워치 .........................................................................................................................89
2. 보일러 원격 조절기.................................................................................................90
3. 스마트 온습도계..........................................................................................................92
4. 소방 오작동 원격 시스템................................................................................93
5. 규칙..................................................................96
6. CCTV는 다다익선.................................................................................................96
7. 디지털 도어락..................................................................................................................97
8. 전자 계약서........................................................................................................................97
4장. 고시원 최대의 스트레스 민원 편 - 마음의 준비가 되어
있는 줄 알았는데 매번 짜릿해요..........................................................100
1. 시설 관련 자잘한 민원들 - 하수구 냄새, 벌레, 내부 소음,
누수, 변기 막힘......................................................................................................................101
• 하수구 냄새...........................................................................101
• 벌레........................................................................................101
• 내부 소음..............................................................................102
• 외부 소음..............................................................................103
• 누수.......................................................................................103
• 변기 막힘..............................................................................104
2. 폭염 속 에어컨 고장............................................................................................105
3. 한파 속 보일러 고장............................................................................................106
4. 도어락 방전......................................................................................................................107
5. 주방이나 세탁공간 옆방 소음................................................................107
6. 택배 분실............................................................................................................................108
7. 여름 - 너무 더워요!.............................................................................................109
8. 겨울 - 너무 추워요!...............................................................................................110
9. 소방 경보 오작동 - 당신도 피해갈 수 없다.........................112
10. 담배 냄새가 나요 - 흡연 진상...............................................................113
11. 기타 - 이런 일도 생긴다고?.....................................................................114
5장. 사건 사고 ............................................................................................................117
1. 실종 신고...................................................................................................................................117
2. 우울증 자살 소동........................................................................................................118
3. 경찰 출동...............................................................................................................................118
6장. 고시원은 장기전이다 - 장기전을 위한 멘탈관리와 알아두면
좋을 꿀팁.........................................................................................................................120
1. 건물주에게 아쉬운 소리 할 때.................................................................120
2. 월 순이익 3천만원을 버는 원장이 10년 된 국산차를 고집하는
이유.....................................................................................................................................................122
3. 캡쳐라는 CCTV를 항상 조심할 것.............................................124
4. 말조심! 뒷담화 조심!.........................................................................................124
5. 멘탈관리 - 공실 많은 비수기 때 내가 당장 해야 할 일125
6. 양도 시 - 같이 좀 먹고 삽시다...........................................................129
7. CCTV 그만 보기....................................................................................................132
8. 비거주 전입 신고, 혹하지 맙시다....................................................133
9. 업자나 경쟁 고시원 전화 판별법......................................................134
10. 기버가 되야 하는 이유..................................................................................136
11. 완벽한 건물 / 건물주는 없다................................................................140
12. 2호점, 해, 말어?.....................................................................................................141
13. 수리는 직접 하자. 배워서 “나” 준다........................................143
14. 메모의 중요성 - 입실 문의 단계 / 룸 컨디션 / 전화 번호 /
매일 입실 문의 건수와 유입 경로를 적는 이유 / 민원 메모 / 냉
난방.....................................................................................................................................................145
7장. 기타.........................................................................................................................150
1. 멘토가 필요하다면...................................................................................................150
2. 프리미엄 고시원에는 어떤 사람이 살고 있을까?.....153
8장. 에필로그............................................................................................................157

1. 날 것의 경험

고시원 창업을 망설이고 있는 예비 원장님들에게 간접 체험을 시켜드립니다.

진상이 위험하다던데.

경제적 자유를 누릴 수 있다던데.

일주일에 한 번만 출근하면 된다던데.

누수나 동파같은 시설 문제로 스트레스 엄청 받는다던데.

동영상이나 입소문을 통해 여러분들이 많이 들으셨던 내용들, 맞기도 하고 아니기도 합니다.

제가 서울에서 세 개의 고시원을 운영해오면서 겪었던 모든 민원, 사건 사고, 날것의 좋고 나빴던 경험들을 이 책에 모두 담았습니다.

2. 오토 운영

개인적으로는 추천하지 않습니다만 오토 운영을 하고 싶으시다면 반드시 필요한 필수 도구들에 대해 담았습니다.

3. 만실 운영

네이버에 내 고시원이 잘 노출되게 하는 내용과 더불어 2030 젊은 입실자들에게 좋은 평가를 받을 수 있는 운영 방식에 대해서 도에 지나치게 상세히 (?) 담았습니다.