만실 원장의 고시원 무인 운영 시크릿

PART1. 고시원 창업을 지금 당장 해야 하는 세 가지 이유

1) 더 이상 고시원을 신설할 수 없다고요?
2) 하루에 2시간 일하고 월 천만 원 가능?
3) 이런 게 바로 권리금 장사?

Part 2. 황금 매물 찾는 법

1) 내가 운영할 고시원 임장하기 - 이건 꼭 체크하세요!

(1) 교통, 일자리
(2) 대학교, 학원
(3) 상권
(4) 고시원 입실자 명단 확인
(5) 원하는 지역의 정보 모으기
(6) 시설물 체크리스트

2) 권리금, 임대차 계약할 때 이거 모르면 호구 당한다!

권리금의 진실 - 레몬마켓

Part 3. 월 천만 원 버는 만실 고시원 운영 노하우

1) 청결하기만 해도 된다.
2) 홍보만이 살길이다.
3) 내가 원하는 수요층을 공략하자!
4) 리모델링은 어떻게 해야 할까?
5) 누수, 시설 관리
6) 진상 관리 방법

Part 4. 고시원 무인으로 운영하는 비법

1) 냉난방 시스템 자동화
2) CCTV
3) 도어락
4) 총무, 청소업체
5) 자리톡

저는 지금 이 책을 보고 계신 독자분들처럼 무인으로 운영할 수 있는 N잡 투자사업을 찾아보던 중 유튜브에서 '건물 없이도 월 천만 원을 벌 수 있다'는 고시원 영상을 보게 되었습니다. 초 안정적인 성향을 가진 저는 시중의 고시원 관련 책과 유튜브를 꼼꼼히 살펴보고, 고시원 사업을 시작하게 되었습니다. 하지만 실제로 시작하니 예상치 못한 어려움들이 있었습니다. ‘하루 2시간, 일주일에 2번만 출근하면 월 천만 원을 벌 수 있다.’, ‘투자 대비 수익률이 높다’는 자극적인 멘트에 현혹되어 행복회로에 빠졌던 것이었습니다. ‘특별한 일이 있을 때만 가면 되겠지? 자동으로 돌아간다는데?’라고 생각하며 한 달에 천만 원을 벌 생각을 했습니다. 만약 정말 하루 2시간, 일주일에 2번만 출근해서 천만 원을 벌 수 있는 일이 있다면 그건 사기일 가능성이 높습니다. 아직도 그런 환상에 젖어있고, 그런 긍정적인 말을 듣고자 이 책을 펼쳤다면 안 보는 것이 낫습니다. 지금 생각해 보니 책이나 영상에는 장점만을 강조하고 단점에 대해서는 언급하지 않았다는 것을 깨달았습니다.

- 시설 관리를 안 해본 여성이 혼자 운영하기에 어렵다는 건 왜 아무도 말해주지 않나요?

- 공실이 늘어갈 때의 어려움은 말하지 않고 무조건 만실이 될 것이라고 단언하는 건가요?

- 월세를 지불하지 않는 입주민, 청소를 소홀히 하는 입주민, 정신질환자와 같은 입주민 관리의 어려움은 아무도 말해주지 않나요?

- 리모델링한 비용을 회수할 때까지 오래 걸린다는 건 언급하지 않고 왜 올 리모델링한 사진만 보여주나요?

직접 고시원을 운영해 본 사람에게 장, 단점을 들어보지 않고 경험 없이 도전한 결과, 현실과 상상이 달랐습니다. 이 책은 고시원 운영해 본 옆집 언니에게 듣는 가감 없는 실전 지침서, 경험담이라고 생각하시면 좋습니다.

그렇다면 고시원을 무인으로 운영하면서 고수익을 얻을 방법은 없는 걸까요? 제 답은 “고시원은 무인화할 수 있다”입니다. 하지만 유튜브나 여느 책에서 과대 광고한 것처럼 누구 나 고시원을 인수하기만 하면 쉽게 고수익을 얻을 수 있는 건 아닙니다. 제가 쉽게 생각하고 접근했다가 큰코다친 예입니다. 저는 고시원을 직접 운영하며 어떻게 하면 무인화를 할 수 있을까를 연구해서 무인화 시스템을 만들었습니다.

만약 이런 경험을 공유하는 책이 있었다면 고시원 창업 전 더 수월했을 것이라는 생각이 들었습니다. 그래서 고시원을 창업하고 엑시트 할 때까지 겪은 어려움과 경험을 이 책에 담기로 했습니다. 이 책은 일반적인 창업 가이드에서 다루는 기본적인 내용을 생략하고, 황금 매물 찾는 법, 무인화 시스템 만드는 법, 만실 고시원 운영 노하우, 진상 입주민 관리법, 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 내용 등 직장인으로서는 접하기 어려운 내용들을 아낌없이 다루었습니다. 이 책은 고시원 창업을 고려하는 예비 원장님들에게 상세한 정보를 제공하여 직접적인 도움을 주고자 했습니다. 또 이 책을 다 읽고 나면 고시원 사업이 나에게 맞는지 판단할 수 있는 기준을 제공할 것입니다. 어디에서도 볼 수 없었던 고시원 만실 원장의 비법 노트가 여러분을 기다리고 있습니다!