주택임차권등기명령 하지 않고 보증금 돌려받기

업무매뉴얼

주택의 임대차 기간이 종료되면 하루라도 빨리 보증금을 돌려받고 이사하고 싶습니다.

하지만 임대인은 새로운 임차인이 오면 돌려주겠다는 어이 없는 대답을 하곤 합니다.

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이런 경우, 임차인은 당연히 "주택임차권등기명령"을 고려할 수 밖에 없습니다.

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하지만, 이 또한 비용이 들어가고 번거로우며 시간이 많이 걸리고 무엇보다 임대인과 감정적인 앙금이 남게 됩니다.

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그렇다면 "주택임차권등기명령"없이 해결하는 방법은 없을까요?​​

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"소송은 하수, 소송전 해결은 고수입니다."

그렇다면 어떻게 주택임차권등기명령 없이 보증금을 돌려받을 수 있을까?

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임차인의 큰 무기인 "주택임차권등기" 입니다

이 무기인 칼날을 임대인에게 보여주고

칼집에서 넣었다 뺏다를 반복합니다.

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" 칼은 칼집에 있을 때 가장 두렵습니다."

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임차권등기가 되면 임대인은 상당한 타격을 입습니다.

이러한 점을 충분히 여러 차례 강조하고 임대인이 협력할 수 밖에 없도록 해서 만기에 보증금을 환급받도록 합니다.

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(1) 주택임차권 등기명령의 핵심

가. 임대차계약이 종료되어 임대차보증금을 돌려 받고 이사하려고 하나, 임대인이 보증금을 지급하지 않아 돌려받지 못했음에도 임차인의 사정으로 이사를 하여야 하는 경우, 주택 임차권 대항력을 유지하기 위하여 신청합니다.

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나. 임차인은 임차권등기명령의 성격과 임차인이 취할 수 있는 조치를 임대인에게 충분히 설명하고, 임차권등기로서 임대인이 떠안을 불이익을 강조하는 것이 중요합니다.

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이때, 차분하게 임차인의 상황을 이야기하고 보증금의 반환을 요청하면서, 반환이 되지 않을 경우 부득이 임차권 등기명령을 신청할 수 밖에 없다는 통지를 해야 되겠죠.

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2. 임차권등기가 되면 임대인이 겪는 불이익

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가. 등기부가 지저분해진다.

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이것이 별것 아닐 수 있지만 핵심입니다,

건물주인 임대인들은 자신의 건물에 대해 자부심이 많고 이는 임대인의 큰 재산입니다.

이러한 부동산에 임차권등기가 한번 등기되면 영원히 지워지지 않죠.

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나중에 임차권등기를 말소하더라도 말소한 내용까지 등기됩니다. 따라서 이러한 점을 강조하여 임차권등기전 임대인의 더 큰 협력을 요청합니다.

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나. 새로운 임차인을 구하기 더 어려워진다.

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임대인은 새로운 임차인을 구해 보증금을 받아 돌려주려 하겠지만, 한번 임차권등기가 된 주택에 들어올 임차인을 구하기는 더 어렵습니다.

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한마디로 전과자가 되는 것이죠. 새로운 임차인을 구하더라도 기존 조건보다 더 싸게 내놓은 등, 불리한 더 불리한 조건으로 구할 수 밖에 없을 것입니다.

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다. 새로운 소액임차인은 보호를 받을 수 없다.

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임차권등기는 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못했다는 등기입니다. 따라서 새로운 소액임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 왜냐하면 임차인으로서의 권리를 이전 임차인이 받아야 하기 때문입니다.

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이러한 주택이 비싼 보증금을 내고 들어올 새로운 임차인은 없습니다.

3. 진행절차

가. 임대차기간 만기 2개월 (2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월) 전인 경우.

계약갱신거절과 임대차보증금의 반환을 구하는 내용증명 통지를 합니다.

이 통지를 하지 않는 경우, 묵시적으로 계약이 기존계약과 동일한 조건으로 갱신되며 임대차기간은 2년으로 봅니다. 따라서 묵시적으로 갱신된 계약은 임대차기간이 만료되지 않아 즉시 임차권등기를 신청할 수 없습니다.

나. 묵시적 갱신의 경우

임대차계약이 끝나기 2개월전까지 계약갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인이 계약해지를 통지하고 임대인이 그 통지를 받을 날로 부터 3개월이 지나면 계약이 해지되며 비로소 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제 6조의 2)

4. 통지 방법

계약해지통지는 문자나 카톡, 우편등 편한 방법으로 할 수 있습니다. 다만, 전화상으로 통지하는 것은 증거가 남지 않으므로 피하는 것이 좋습니다. 문자나 카톡으로 보낸 경우, 보낸 내용과 보낸 시간이 나타 나도록 화면을 캡쳐해서 보관하고 우편으로 보낸 경우, 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다.

다만, 통지를 하여도 임대인의 반응이 보증금 반환을 받기 어렵다고 느껴지면, 다시 한번 통지를 하여야 하며, 이때 재발송하는 통지는 반드시 내용증명 우편물로 발송하여야 하고, 그 내용도 중요합니다.

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임대인이 보증금을 지급할 수 밖에 없도록 하는 내용증명 보내기 비법 양식을 첨부합니다.

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