토지 사업성검토, 사업계획서, 수지분석 단계별 작성업무

1단계 사업성검토 [기본]

토지의 지번과 매매가의 제한적인 정보만 가지고, 그 토지의 검토 가치에 대하여 판단을

원하시는 고객님들에 맞는 서비스입니다.

1. 토지의 용도, 지구단위계획 등의 검토를 통하여 개발가능 사향(용적율 등)을 확인하고,

그에따른 예측 공사규모(지상연면적, 전체연면적 등)를 통하여 사업성을 검토하는 방식

2. 제시된 토지의 가격의 적정성에 대한 검토

- 주변 실거래가 및 매물 비교검토

- 시행사업시 최소사업성을 위한 토지의 가격 가이드라인 제시

3. 주변시세 검토 후 적용하여 예상 사업이익 산출

-사업이익이 적거나 없다면, 사업이익이 나오기 위한 분양가격 가이드라인 제시

사업성 검토[기본] 만으로도 토지의 매입 혹은 매도 판단에 결정적인 정보가 될것입니다.

2단계 사업성검토[상세]

기본적인 사업성검토가 되어 진행가능 유무를 판단하기 위해 인허가 세부사항 검토 및

설계규모검토를 통하여 좀더 정확한 사업수지분석을 하여 토지매입 혹은 매도의 결정적인

판단을 할수있는 검토

'돌다리도 두들겨보고 건너라' 요즘 주변 NPL물건들을 보면 상식적으로 납득가지않는 가격으로 토지매매계약을 하여 인허가까지 완료하고 토지를 매물로 내어놓는 시행사들을 많이 보게 됩니다. 이는 토지매입단계에서 발생하는 리스크에 대하여 충분히 검토하지 못한 결과입니다.

본인의 감각이나 외곡된 관점으로 예상매출액을 과다판단하고 토지계약을하여 인허가의 과정을 모두 완료하였으나 결국 사업을 해도 남지않고, 과다 판단된 매출액을 맞추기 위한 분양가가 분양시장에서 받아들일수 없는 가격인 경우가 상당히 많습니다.

2단계 사업성검토[상세]를 통하여 좀더 냉철하고 현실적으로 사업성을 판단하고 결정을 하시는데 큰 도움이 되실 것이라 확신합니다.

1. 1단계 사업성검토[기본] 내용 모두포함

2. 설계규모검토 [설계개요, 용도별 면적표]

- 공사기간 예측 정확도 상승

- 사업수지분석표 정확도 상승

- 인허가 진행시 예상가능한 리스크 점검

3. 사업수지분석표

- 현제기준, 해당현장기준 공사규모 및 그에적합한 시공사의 예측공사단가 반영

- 현재기준, 해당현장기준 예상금융구조에 따른 예상 금리요율적용

- 주변 시세기준 보수적, 일반적, 공격적 분양가에 따른 사업수지분석

(필요시 민감도 제공예정)

'괴로운것'보다 '답답한것'이 좋습니다.

사업을 진행할 토지를 찾다가 혹은 팔다가 답답한 마음에 잘못된 판단을 하였을때 상상할수 없는 괴로움에 직면하게 됩니다.

사업성 검토[상세]로 고객님을 지키겠습니다.

3단계 프로젝트 진행

토지매매계약을 체결한 이후 인허가 진행, 시공사선정, PF금융 이 세가지를 동시에 진행

하게됩니다. 토지매매계약을 통하여 이미 잔금납부일이 정해지게 되고 그 D-day를 향해

이 세가지가 어느것하나 어긋나지 않게 차근차근 준비되어야 합니다. 서류적인 부분을 진행해드리며, 세부적인 컨설팅자문 1회 진행해 드립니다.

(용역진행 중 위 세가지의를 모두 혹은 일부 진행하며 스케줄관리할 Project Management가 필요하시다면 협의하여 별도 용역계약 진행이 가능합니다.)

1. 토지매매계약 후 설계발주 진행 필수 [컨설팅가능]

2. [금융기관 제출 및 시공사 협의용] 확정된 기본설계를 바탕으로 사업계획서 작성

(40P내외 변동성 있음)

3. [금융기관 제출 및 시공사 협의용] 확정된 기본설계를 바탕으로 사업수지분석표 및

케쉬플로워 작성

4. 전문분양대행사의 분양성검토보고서 제공 (현실적인 분양가 제시)

5. 컨설팅 업무 1회 진행

예시) 토지매매계약 이후 설계발주 필요이유: 금융기관 및 시공사 협의시 기본설계를 바탕으로한 사업계획서 및 수지분석표, 케쉬플로워 필요, 시공사 견적산출시 심의접수도면 필요

예시) 주변 지하철 인접 토지의 경우 굴토제한구역에 따른 교통공사 심의 등의 인허가 이슈가 발생할수 있어 관련기관 협의경험을 통한 컨설팅

예시) 금융구도수립 및 금융기관 IM자료 배부 및 협의 시 금융조건 가이드라인 제시

결언

단순히 돈을 벌기위해 고객님에 상황에 맞지않는 업무는 하지 않겠습니다.

고객님이 처한 상황에서 해야할 적정한 업무를 덜어드리는데 제 서비스의 목적이 있습니다.

고객님이 잘되셔야 저도 잘된다는 공동체의식으로 고객님 편이되어 일해드리겠습니다.

PS. 토지 매입시 투자자모집 제안서의 경우 디럭스 혹은 프리미엄 상품의뢰 후 상담시 알려주시기 바랍니다.

제가 아니더라도 해당 시행사업무를 의뢰하실때에는 세가지를 꼭 고려하셔야 합니다.

1. 사업계획서 디자인 퀄리티만 신경쓰는 전문가에게는 의뢰하지 마십시요.

- 꼭 필요한 내용이 들어가 있고, 실제 정확한 수치가 표현되어야 그다음이 디자인입니다.

2. 최근 3년이내에 프로젝트 수행경험이 없는 전문가에게는 의뢰하지 마십시요.

- 10년전에 수천세대의 메가급 시행경험이 있는 사람일지라도 최근 프로젝트 경험이 없다면

현실적인 사업구상이 어렵습니다. 시공사 공사단가, 금리, 금융조건, PF대출약정이슈, 개정된 분양에 관한 법률에 대한 이해, 분양시장에 대한 이해 이러한 것들이 모두 감각이란 것인데 아무리 경력이 많고 경험이 많은 전문가라도 최근 프로젝트 수행경험이 없다면 현실에 맞지않는 사업구상이 나올수밖에 없습니다. [매우 중요]

3. 예의에 어긋나지 않은 선에서 직언해 줄 수있는 전문가 파트너를 만나십시요. 그파트너는 용역의뢰 이후라도 당신편이 되어 싸워줄것입니다.

유선 상담진행 - 컨설팅 업무진행유무 결정 - 결제 - 작업물 발송

이용하실 서비스 상품별 용역기간 참고!!

용역기간내 작업물 E-mail을 통해 작업물 원본 발송 진행

(용역의뢰건에 따라 1~2일 예정일 보다 당겨질수 있습니다.)

작업물 수령후 AS요청

유선상담 진행- AS진행유무 결정 - 적업물 발송

작업물 AS는 AS성격에 따라 그기간이 변동이 있으나 2일 이내 처리를 목표로

신속히 진행하도록 하겠습니다.

해당 컨설팅의 오차율을 줄이기 위해서는 기본정보 제공이 필요합니다.

[필수]

토지지번, 면적, 토지대금에 관한 정보 (별도양식 불필요)

[선택]

1. 설개개요(용도별 면적표)

-미 제출시 임의로 해당토지관련 지구단위계획 혹은 조례 등에 따라 임의 산출하여

사업성검토를 진행하며 관련근거 제시해 드립니다.

(설계사무소에서 추후 진행시 일부 오차는 발생할수 있음)

2. 개발컨셉 제시

-의뢰인이 원하는 개발방향제시 (오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터 등)

-의뢰인이 원하는 평형대 제시(상가의 배분 및 주택의 면적배분 등)

미제출시 주변 시장여건에 맞춰 가장적합하다 판단되는 개발컨셉을 수립하여 작성진행

단, 추후 이로인한 리터치 의뢰는 불가능함.