재개발 투자 공부 물건분석/지역분석/감정가 예상하기

#1 재개발 기본이론1

[지역분석/ 물건분석/ 감정가 추산을 위해서는 무엇을 공부해야 하나 ]
- 일반투자자가 아닌 전문가를 넘어 시행자의 입장에서 분석해 보자.

성공을 하려면 경기가 나쁠 때나 경기가 좋을 때나 항상성 있게 성공해야 한다, 그러려면 패턴을 읽어야 한다.
남들처럼 우르르 몰려가 가지고 우르르 샀다가 쭉 올라가면 누군가는 그 피해를 보면서 쭉 떨어지는 그런 패턴을 우리는 해서는 안된다. 그저 비트코인하고 다를 바가 없다.
비트코인이 뭔지도 모르고 그냥 몰려드는 것이다. 재개발의 보다 더 정확한 투자 패턴을 알고 경기가 나쁠 때나 좋을 때나 그 분석법이 통하는 그런 공부를 해나가자는 게 주장이고 앞으로 그런 걸 하기 위해서 이 공부를 해야 한다.


#2 재개발 투자 물건분석은 어떻게 하나?

[ 평단가 판단이 아닌 비교분석을 통해 좋은 물건을 고르는 훈련을 하자 ]
- 단순 평단가 비교로는 재개발에서 좋은 물건을 고를수 없다.

이용가치적인 판단은 전문성이라는 게 있을 수가 없다. 말 그대로 돈 있으면 빵 사먹으면 되는 거고,
돈 없으면 라면 끓여 먹으면 되는 거고, 돈 더 많으면 더 맛있는 거 사 드시면 되는 부분이다.
돈많으면 좋은 물건 사면 된다는 이야기 이다.
일반인들의 흔한 질문, 지금 이걸 사면 오르겠습니까? 이제 이걸 묻는 건데...
이용가치가 아닌 개발가치만 놓고 봤을 때는 전혀 다른 각도로 봐야 된다.
물건을 판단할때 이용가치만 보아서는 안된다. 이용가치만 보면 당연히 토지지분이 더 큰 게
넓고 좋다. 하지만 재개발 분석은 그렇게 하여서는 안된다.


#3 재개발 감정평가액을 미리 알수는 없을까?

[ 비례율은 무엇이고 종전/ 종후자산 가치는 무엇인가? ]

- 감정평가금액은 어떻게 하면 알 수 있는지에 대해서 좀 공부를 해보도록 하겠다. 감정평가금액은 우선 미리 말씀드리지만 우리의 영역이 아니다. 감정평가금액은 감정평가사의 단독권한이다.
이거는 판사가 판결하듯이 감정평가사가 평가를 할 수 있고 평가사가 정한 금액만 인정이 된다.
하지만 감정평가사님들이 평가를 할 때 어떠한 원리로 평가를 하는지를 미리 판단을 해서 우리가
추산을 해보겠다는 것이다.
그래서 추산의 의미는 맞히겠다는 의미보다 개략적인 분담금의 구조 그래서 조합원 각각이
어떻게 감정평가가 잡혀서 어떻게 추가부담금을 내는지에 대한 큰 틀을 짜보겠다는 의미가 된다.


#4 재개발이란 도대체 무엇이고, 조합원은 무엇인가?

- 조합원이란 일종의 주주의 의미를 가지고 있다. 같은 의미를 지녔다기보다 출자한 자본에 대한 유한 책임을 지는 주주보다 오히려 더 포괄적인 사업주체 개념이다.
조합원이란 아파트 사업을 진행하는 몸둥아리인 것이다. 재개발 재건축의 지분을 매입하는 것을 일반적으로 단순 브랜드가 있는 아파트 단지 내의 한세대 아파트를 매입하는 것으로 생각을 하는데
이는 단순히 소비자의 개념으로 접근하는 이유에서이다.

소비자적 접근이 아닌 공급자적 접근임을 명심하여야 한다. 접근 방식의 잘못됨은
차후 큰 불이익으로 돌아 올 수 있다.

[본 PDF교재는 정기 줌 온라인 교육 과정에서 생성된 영상자료의 텍스트 정리와 이에 따른 디테일 정리 자료입니다.]

구루핀이 2003년부터 20여년간 진행해 온 

재개발 교육과정이 2023년 새롭게 리뉴얼됩니다.

구루핀과 함께 하는 재개발 ONE TWO 과정은

소액투자자를 모으거나 보유 물건을 팔거나 신축 물건을 중개 또는 매각하기 위한 교육과정이 아닙니다.

본 과정은 재개발 투자와 사업완성을 위한 기초 이론을 탄탄히 하는 것에 목적이 있습니다.

실제 현장을 함께 발굴하고 지역개발을 위한 업무를 함께 추진할 숨은 인재를 양성하고 

우군을 확보해 가기 위함입니다.

투자자가 아닌 머리를 맞대고 개발예정지의 사업성을 분석할 인재를 발굴/ 양성하기 위한

단계별 과정인 것입니다.

요행을 바라는 단기 접근의 조급함이 아닌

1년이라는 긴시간 함께 공부하며 자기주도적 전문가가 되기 위한 분들을 모십니다.

[본 수강모집은 6주 기본이론 수업에 대한 부분이며, 이후 1년간 실시간 보충 줌수업으로

매주 목요일 After 교육(서비스)이 진행됩니다]

호황기에만 잠시 생겨나는 누구나 아는 뻔한 지역의 소액 투자 설득 교육 과정이 아닌,

불경기에도 남들보다 앞서 숨은 지역을 분석하고 투자할 수 있는 기본이론에 충실한 과정을 만들어 갈 계획입니다. 

* 크몽을 통해서는 ONE과정만 모집 진행됩니다.(크몽에서 "재개발교육"으로 검색)

* 본 PDF교재는 앞으로 공부해 나갈 교육과정의 진행에 대한 구체적 설명이며, 재개발 투자시 공부해야 할 여러 과정의 체계적인 방법을 제시하기 위해 제작되었습니다.

* 향후 개별 항목별로 시리즈로 매주 발간될 예정입니다.

* 본 PDF 교재 시리즈는 실시간 줌 교육이 진행된 후 다시 디테일하게 영상을 정리하여 text로 정리해 드리기 위함입니다.