2025년 부동산경매 완벽가이드

[ 차례 ]



프롤로그. 경매를 시작하게 된 이유와 해야 하는 이유 · 10



1장. 경매 시작하는 방법

1-1. 경매 안전하게 시작하는 방법 5가지 · 12

1-2. 경매, 5만 원으로 시작하기 · 15

1-3. 부동산 정책 현황 (2024년 02월 기준) · 17

1-4. 개인 상황별 투자 방법 · 21


2장. 부동산 경매절차 및 경매 진행 순서

2-1. 경매의 개념 · 27

2-2. 경매 진행 절차 9가지 · 29

2-3. 경매 진행 순서 6가지 · 34



3장. 권리분석에서 꼭 기억해야 할 3가지 [ 등 ] 편

3-1. 권리분석 완벽 분석 3단계 [ 등, 임, 공 ] · 39

3-2. 말소기준권리 6+1가지 · 40

3-3. 말소되지 않는 권리 [1] · 45

3-4. 말소되지 않는 권리 [2] · 50



4장. 권리분석에서 꼭 기억해야 할 3가지 [ 임 ] 편

4-1. 대항력 판단 기준 및 사례별 가이드 · 52

4-2. 우선 변제권 판단 기준 및 사례별 가이드 · 55

4-3. 최우선 변제권 판단 기준 및 최우선변제 금액 · 58

4-4. 선순위 임차인 주의사항 5가지 · 61



5장. 권리분석에서 꼭 기억해야 할 3가지 [ 공 ] 편

5-1. 위치에 따른 물건 자체 하자 파악 방법 · 64

5-2. 건축물 대장상 하자 파악하는 법 · 66



6장. 등기사항 전부증명서 보는 법

6-1. 등기부등본은 그 집의 역사 · 68

6-2. 등기부등본 표제부 · 70

6-3. 갑구에서의 권리사항 · 71

6-4. 을구에서의 권리사항 · 72



7장. 좋은 경매물건 찾는 방법

7-1. 물건검색 시간 5배 단축하는 방법 · 75

7-2. 초보 필독! 빨리 팔리는 물건 찾는 방법 · 77

7-3. 2,000만 원으로 경매하기 · 79



8장. 시세 조사 방법

8-1. 아파트 시세 파악 방법과 입찰가 산정 기술 · 81

8-2. 아파트 시세 파악 시 주의사항 4가지 · 85

8-3. 빌라 시세 파악 절대 실패하지 않는 방법 · 88

8-4. 빌라 손품 시세 조사 시 주의해야 할 2가지 · 94

8-5. 부동산에 시세 물어보는 방법 · 96



9장. 현장답사 시 필수 확인 사항

9-1. 경매물건 외부 필수 확인사항 7가지 · 99

9-2. 경매물건 내부 필수 확인사항 5가지 · 102



10장. 입찰서류 작성 방법

10-1. 기일입찰표, 위임장 · 105

10-2. 소봉투, 대봉투 · 108

10-3. 개인, 공동, 법인별 입찰 시 필요 서류 · 110



11장. 낙찰 후 해야 할 것들

11-1. 서류상 해야 할 3가지 · 113

11-2. 나에게 맞는 대출 알아보는 방법 · 115

11-3. 명도 대상자와 협의 시도 · 116



12장. 명도

12-1. 명도 3대 원칙 [ 마, 상, 분 ] · 118

12-2. 명도 대상자에 따라 달라지는 명도 방법 · 121

13장. 인테리어 업체 찾기

13-1. 내부 확인 시 해야 할 것 · 124

13-2. 인테리어 별 업체 찾는 방법(with 수도권 추천업체) · 125

13-3. 반드시 지켜야 할 인테리어 순서 · 127



14장. 빠른 매도 방법

14-1. 중개사분들에게 효율적으로 의뢰하는 방법 · 129

14-2. 같은 값이면 다홍치마 · 131



에필로그. 글을 마치며 · 132

※ 본 상품의 판매자가 제시하는 투자의견 등은 오직 판매자의 의견이며, 판매자와 크몽은 투자손실 및 손해 등에 대해서는 어떠한 책임도 지지 않습니다.

※ 제공하는 정보는 투자판단에 대한 조언일 뿐, 해당 종목의 가치의 상승과 하락을 보장하지는 않습니다.

※ 유사투자자문업자 신고 현황 확인하기 : http://www.fcsc.kr/D/fu_d_08_04.jsp

※ 다만, 유사투자자문업은 전문성이 없더라도 단순신고만으로 영업을 할 수 있고, 제도권금융기관이 아니기 때문에 제한적으로 금융당국의 감독을 받을 뿐 정기적인 검사 및 분쟁조정 대상기관이 아님을 유의하시기 바랍니다.

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" 경매 쉽게 잘 알려드리는 경매 유24입니다 "

[ 강사 소개 ]

안녕하세요!

부동산경매 쉽게 잘 알려주는 경매유24입니다.

부동산경매 과정으로 수백 명의 수강생분과 소통하고,

수많은 성공 사례를 남기며 얻은 다양한 노하우를 가지고

여러분과 만나 뵙게 되었습니다.

이 글을 쓰면서, 문득 경매를 처음 시작했을 때 생각이 납니다.

저 또한 남들과 다르지 않은 회사 생활을 하며 챗바퀴 굴러가는 삶을 살고 있었습니다.

그러나 어떠한 계기로 경매를 접하게 되었고, 경매를 해봐야겠다는 결심을 하게 됩니다.

처음 경매를 배울 땐 참 어렵게 느껴졌습니다.

누구한테 배울지, 잘 배울 수 있을지, 투자는 잘할 수 있을지 등 많은 고민을 안고 시작했습니다.

아마 이 글을 보는 분들과 같은 심정이었을 겁니다.

저 또한 그러한 과정을 겪으며 이 자리까지 왔습니다. 그래서 지금 경매를 막 시작하려는 분들의 마음이 충분히 이해가 갑니다.

수 백만 원의 강의를 듣고, 천만 원 넘게 부동산경매 공부에 돈을 쓰고, 많은 분에게 강의를 해보고 알았습니다.

부동산경매는 실행할 수 있도록 도와주는 사람에게 배워야 합니다.

블로그나 유튜브 등 유명한 경매 강사분들은 많습니다. 그러나 막상 가보면 다른 강사분이 강의를 한다든지, 수업 후에는 연락처조차 알 수 없는 경우가 많습니다.

어찌 보면 당연합니다. 수강생분들은 보조강사가 상담하고 주 강사는 투자를 유치하거나 회사를 브랜딩 하는데 시간을 쏟는 게 더 이득이기 때문입니다.

수백만 원 강의를 들어보셨던 분들은 아실 겁니다.

그래서 저는 그렇게 하고 싶지 않았습니다.

부동산경매 ‘할 수 있도록’ 도와드립니다.

이 수업을 믿고 지지해 주신 모든 분이 경매하실 수 있게 도와드리고자 합니다.

실행을 위해 제가 직접 모든 분과 소통하며 고민을 나누고 해결해 드립니다.

경매를 실제로 하다 보면 검색을 해도 잘 안 나오는 사사로운 것들이 정말 많습니다. 누군가에게 물어봐도 애매한 것들이죠. 전문가가 봤을 땐 간단해 보이더라도 처음 시작하는 입장에서는 무척 큰 벽으로 다가옵니다.

이런 사소한 것들이 쌓이면 경매를 포기하게 됩니다.

경매는 나랑 맞지 않는다면서요.

제가 겪었던 어려움이었고, 기존 수강생분들이 물어보시는 어려움이기에 잘 알고 있습니다. 이를 혼자 이겨내기란 쉽지 않습니다.

그래서 경매의 실행을 막는 사소한 것들까지 하나씩 알려드리고자 합니다.

그래서 이 가치를 알아주실 수 있는 분들만 신청해 주셨으면 합니다.

수업 후 끝이 아닌 소통의 연을 잇고 지속적인 피드백을 통해 좋은 결과를 얻을 수 있도록

쉽게 잘 알려주는 경매유24가 도와드리겠습니다.

감사합니다 :)

[ 활동 경력 ]

- “1년 3번 경매로 연봉을 번다” 저서

- 부동산 매매 법인 운영

- 인테리어 법인 운영

- 경매 유튜브 "경매유24" 운영

(https://www.youtube.com/@auction_you24)

- 네이버프리미엄콘텐츠 "경매유24" 채널 운영

(https://contents.premium.naver.com/you24/auctionyou24)

- 와디즈 펀딩 " 경매분야 1위"

- 롯데마트 문화센터 강사

- 어써클럽( 작가모임 ) 회원 및 부동산 강의 협업

- 1:1 개별 강의 다수

- 前 강의플랫폼 그로우에서 경매 VOD 제작

- 前 공동 낙찰받은 가평 펜션 운영 관리

- 前 대법원 철거 확정된 건물 낙찰 후 운영 지원

- 스피드옥션 전국 무료 이용권 이용 협약

[ 주요 성과 ]

- 공동주택 40채 낙찰 및 투자

- 토지, 상업시설 및 분양권 투자, 재개발 투자 등 다수

- 강의 및 가치투자 물건 (장기투자) 제외 매도 물건 순수익 매년 5,000만 이상

- 특수물건 투자 협업으로 성과 가시화 (약 20건 진행 중)

- 법정지상권 건물만 낙찰받아 가평 펜션 공동 투자 후 영업 중

- 수강생 약 400명 이상 ( 프립, 탈잉 등 5점 중 5점 만점 )

- 2024년 수강생&회원 낙찰 건 50건 (24.11월 기준)

진짜 돈을 벌 수 있으면 왜 알려주세요?

간혹 순수하게 궁금하신 분들이 물어보시는 말씀입니다.

이유는 간단합니다.

그걸 전부 투자할 자금이 없습니다.

현재 나와있는 경매 물건의 개수만 12,000개 입니다.

물건 하나당 평균 1억이 넘습니다.

그 중의 괜찮은 물건이 1% 있다고 가정한다고 해도

120억이라는 자금이 계속 있어야 합니다.

물건을 찾다보면 놓치기 아까운 물건들이 많습니다.

때문에 내가 못들어가면 나의 인연이 된 사람들이라도

들어갔으면 하는 바램에서 알려드리고 있습니다.

참고로 자금이 있는 주변 분들은 이미 많이 낙찰을 받았습니다.

[ 수업 목표 ]

- 100% 안전한 경매

- 권리분석과 등기사항전부증명서 보는법 완벽 습득

- 수업 후 스스로 안전한 물건 파악/입찰 가능

- 연수입 이상의 부가 수입

[ 추천 대상 ]

바로 경매 입찰하고 싶으나 불안하신 분

안전한 물건을 추천받아 안전한 수익을 얻고 싶으신 분

20대 후반 ~ 30대 초반의 사회 초년생

소액 투자금을 빠르게 굴릴 방법을 찾고 계신 분

연봉 이상의 돈을 벌고 싶으신 분

월 160시간이 아닌 연 160시간으로 연봉을 벌고 싶으신 분

주식 투자에서 많은 이익을 보지 못하신 분

내 집 마련을 포기하려고 생각하시고 계신 분

여러 파이프 라인을 찾고 계신 분

부동산 매매, 전세계약을 할 때 손해보고 싶지 않은 분

직장 다니면서 경매하는 팁과 노하우를 알고 싶으신 분

경매에 대한 심리적 장벽을 낮추고 싶으신분

ㅡ

[ Standard Class ]

" 최대한 읽기 쉽게, 2시간 이내 완독을 목표로 "

경매를 왜 시작하기 망설일까요? 권리분석? 아닙니다.

주된 이유는 내가 입찰해도 되는 지 모르는 상태이기 때문에 그렇습니다.

때문에 이 책에서는 경매 시작 전 준비해야 할 것들과 나의 상태를 점검하는 것부터 시작합니다. 그래야 비로소 시작할 수 있는 발판을 마련하게 됩니다.

또한 부동산 경매를 처음 접하는 분들은 용어에서부터 질리는 경우가 많습니다. 게다가 전자책은 일반 도서보다 집중력이 떨어집니다.

때문에 처음 접하는 분들도 읽기 쉽게 가독성을 높혔고, 경매를 시작할 수 있는 충분한 지식의 기반을 잡을 수 있습니다.

[ 전자책 주내용 ]

ㅁ 경매 시작 전 반드시 알아야 할 것들

ㅁ 경매 시작하는 방법

ㅁ 부동산 경매절차 및 경매 진행순서

ㅁ 권리분석

ㅁ 등기사항 전부증명서

ㅁ 좋은 경매물건 찾는 방법

ㅁ 시세조사 방법

ㅁ 임장시 필수 확인 사항

ㅁ 입찰서류 작성 방법

ㅁ 낙찰 후 해야할 것들

ㅁ 명도

ㅁ 인테리어 업체 찾기

ㅁ 빠른 매도 방법

이제 막 시작하시는 경매인분들에게 꼭 필요한 내용만 담았으며, 경매를 시작함에 있어 A 부터 Z까지의 경매 과정을 시간적 순서에 따라 구성하였습니다. 초반에는 경매절차, 권리분석 등의 반드시 알아야 할 이론적인 내용을 담았고, 그 이후에는 전부 실제 입찰하시는 분들에게 적용할 수 있는 실제적인 내용과 저의 경험 및 꿀팁들을 가득 담았습니다.

책만 읽는다고 경매를 할 수 있을까요?

정확하게 말씀드리자면 책을 읽어도 경매를 혼자 할 수 있습니다.

저 또한 책만 읽고도 시작했습니다.

하지만 반드시 책에 있는 내용을 실천해 봐야지만

경매를 시작하실 수 있습니다.

많은 경매 서적이 있고, 내용이 잘 갖춰진 책들이 많습니다.

하지만 아무리 내용이 좋아도 읽고 덮으면 끝입니다.

제가 겪었고, 초보자 분들의 어려움도 충분히 느껴봤기 때문에

뼈저리게 잘 알고 있습니다.

그래서.

좀 더 실전 서적에 가까운 책을 쓰자. 책을 읽고서 실천을 할 분들이

있다면 조금 더 용기 내실 수 있도록 도와드리자라는 생각에서

출간하였습니다.

책을 읽고 끝이 아닌, 실제로 경매 입찰하시는 분들에게 조언을

드리고 혼자 입찰한다는 두려움을 없애드리고자 만들었으며,

구매 혜택에도 나와있으나 책을 읽게 되시면 더 많은 혜택을

보시게 될 것이고, 경매 진행에 필수적인 부분들에 대한 도움입니다.

제가 지금껏 투자해오면서 직접 몸으로 겪고 배웠던

내용을 알려드리고자 합니다.

만약 제가 지금의 지식을 가지고 지금부터 투자를 한다면

1년동안 지금보다 훨씬 많은 수익을 얻을 수 있을 겁니다.

마찬가지로 지금 경매를 시작하시는 분들이

좀 더 빠르게, 많은 수익을 올릴 수 있는

직접적이고 현실적인 방법들을 알려드리려고 합니다.

[ 전자책 제공 절차 ]

문의(선택) -> 결제 -> 요청사항에 이메일 기재( 혜택 파일 제공)

-> 전자책(PDF) 발송 -> 리뷰작성 -> 리뷰 혜택 파일 제공

전자책에 대한 문의가 있다면 구매 전 문의를 주시면 됩니다.

결제를 해주실 때 요청사항이 있는데, 반드시 이메일을 기재해주셔야

혜택 파일들이 문제없이 발송됩니다.

만약 이메일을 잘못 적어주셨다면 전자책 혜택파일 란에

카카오 아이디로 연락주시면 전달드립니다.

전자책이 발송되고, 책을 읽다 궁금하신 사항은 언제든지

연락주시면 답장해드리며, 추가혜택을 받기를 원하시는 분들은

리뷰 작성 후 카카오아이디로 문자 주시면 됩니다.

[ 전자책 133p ]

ㅁ 2024.11월 최신판 ver.

[ 수강 혜택 ]

ㅁ 따라만 하면 100% 안전 시작 PDF 제공

ㅁ 카카오 오픈톡방 초대 ( 권리분석 제공 )

ㅁ 임장보고서, 수익률 파일 제공

ㅁ 기일입찰표, 대출중개사 연락처 제공

ㅁ 스피드 옥션 유료사이트 이용권 1개월 증정 (84,000원 가치)

ㅁ 스피드 옥션 전국이용 1년권 30만 원 할인 쿠폰 증정

ㅁ 경매 추천물건 500건 제공 (권리분석 안전 + 최저가 대비 바로 입찰 가능)

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[ Deluxe Class ]

" 경매를 10배 더 쉽게, 100% 안전하게! "

경매를 본격적으로 시작하려는 분들에게 추천하는 클래스로 오프라인으로 진행됩니다.

해당 과정은 2024.11.16일 토요일 10시에 첫 시작되며, 강남에서 오프라인으로 진행됩니다.

부동산 경매를 시작하기 위한 모든 내용을 알려드립니다.

처음 투자는 어떤 걸로 시작해야 하는지가 향후 투자에 정말 많은 영향을 끼칩니다.

때문에 첫 단추를 어떻게 끼울지 정말 고민을 많이 해야합니다.

경매 강의에선 수강생 분에게 맞춰 투자 방향성을 잡아드리고, 시작에 필요한 모든 자료를 제공해 드립니다.

해당 과정은 경매에 “경”자도 모르는 사람이 경매의 기본 흐름부터 입찰까지 모든 과정을 배울 수 있는 과정입니다.

경매는 실천의 학문입니다. 여타 강의와 달리, 모든 수강생 분들이 수동적으로 배우는 것이 아닌 수업에 능동적으로 시작할 수 있게 끔 도와드립니다.

또한 권리분석을 평생 무제한으로 해드리기 때문에,

입찰을 실제 참여하기 원하시는 분들에게 매우 합리적인 수업과정입니다.

또한 1:1 개인 별 입찰 들어갈 물건의 입찰가격까지 산정을 도와드립니다.

경매 시작에 위험을 0%로 만들어 드립니다.

몇 십 만원으로 추후 발생할 수 천 만원 이상의 위험을 줄이실 수 있습니다.

[ 목차 ]

[1 주차] 경매 투자 전 필수 상식

1-1. 강사 소개

1-2. 투자 방향성 제안

1-3. 현재 경매 시장 분위기

1-4. 경매를 시작할 수 있는 방법

1-5. 경매에 대한 전반적인 내용 소개

1-6. 숙제

[2주차] 권리분석 및 실습

2-1. 말소기준권리와 권리분석 습득

2-2. 권리분석 실습

2-3. 물건 실제 찾는 방법 습득 (같이 찾아보기)

2-4. 숙제[1] - 책 한 권 읽기, 입찰 가능한 물건 10개 찾아오기

[3주차] 경매 찾는 방법 및 실습

3-1. 선순위 임차인 주의할 점

3-2. 물건 찾는 방법 안내

3-3. 잘 팔리는 빌라 물건 찾는 방법

3-4. 경매 진행 중인 물건 찾아보기

3-5. 숙제

[4주차] 시세파악 완벽 분석

4-1. (핵심!!) 빌라 시세조사 완벽 파악 4단계

4-2. 아파트 시세조사 완벽 파악하기

4-3. 아파트 시세조사 시 주의할 점 4가지

[5주차] 현장에서 반드시 봐야할 것

5-1. 시세파악 실습

5-2. 현장 답사 시 반드시 봐야할 것

5-3. 부동산 사장님들에게 시세 파악 잘할 수 있는 방법 4가지

5-4. 부동산에 물어보는 방법

5-5. 현장 답사 사례

[6주차] 입찰부터 낙찰까지의 절차

6-1. 숙제 물건 분석

6-2. 입찰 시 순서

6-3. 기일입찰표 작성

6-4. 명도 3대 철칙

6-5. 잘 나가는 매매 / 임대 방법

6-6. 입찰 물건 있음 시 기일입찰표 작성

6-7. 향후 경매투자 물건 상담

[ 수익화 성공 패키지 추가 혜택 ]

ㅁ STANDARD 혜택 전부

ㅁ 권리분석 평생 무제한 제공

ㅁ 1:1 개인 입찰 물건 입찰가 산정 도움

ㅁ 경매에 관련된 모든 서류 제공

ㅁ 경매실천서 PDF 추가 제공 (따라만 하면 입찰가능)

[ 클래스 제공 절차 ]

문의(필수) -> 결제 -> 요청사항에 연락처 기재 -> 수업 유선 안내

-> 수업 진행

수업 과정은 결제 전 필히 문의주세요.

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[ Premium Class ]

" 투자의 첫 단추를 제대로 끼우고 싶은 분에게 추천 드립니다 "

본 과정은 모든 과정을 1:1로 진행됩니다. ( 6주 수업 + 법원답사 포함)(결제 전 문의 필수)

경매에 대한 기본적인 지식을 습득 후 100% 안전한 입찰을 위한 기본을 바탕으로 내가 어떤 물건에 입찰해야 되는 지에 대해 말씀드립니다.

경매 혹은 부동산 투자에 있어 첫 단추는 정말 중요합니다.

그냥 투자해야지 라는 마음으로 첫 단추를 잘못 맞추게 되면 계속해서 어긋나게 됩니다.

리워드에 따라 가격 차이는 있지만 부동산 혹은 경매 투자를 하고,

수익을 얻고 싶다는 것은 모두가 같은 마음일 것입니다.

그래서,

첫 단추만큼은 잘 끼워드리고 싶었습니다.

이 코칭권은 정말 수 천만 원 이상의 기회 비용을 절약해드릴 수 있는,

사실 어떤 경매 수업에서도 잘 하지 않는 과정입니다.

왜냐.. 실제로 귀찮고 신경써야 할 부분들이 많기에, 시간이 오래 걸리기에

정말 중요한 부분이지만 경매 강의만 하는 경우가 많은 겁니다.

개인 별로 상황이 전부 다릅니다.

그 다른 상황에서 어떻게 하면 첫 단추를 잘 끼울 수 있는지에 대해 짧지만

정확하게 컨설팅을 해드립니다.

이외에 추가로 궁금한 사항은 문의 남겨주시면 답변 드리겠습니다.

[ 초단기 수익화 성공 패키지 추가 혜택 ]

ㅁ DELUXE 혜택 전부

ㅁ 프리미엄 단톡방 2개월 이용권 ( 수도권 경매 추천물건 약 1,000개 제공 )

ㅁ 입찰 물건 시세파악 도움 2달간 무제한 제공

ㅁ 1:1 맞춤 컨설팅 제공 - 비대면 줌(zoom) 진행

ㅁ 모든 과정 1:1 맞춤 제공

[ 클래스 제공 절차 ]

문의(필수) -> 결제 -> 요청사항에 연락처 기재 -> 상담 후 수업 여부 결정

-> 일정 조율 후 진행

수업 과정은 결제 전 필히 문의주세요.

본 과정을 이수하시는 여러분들의 시간과 자금을 절대 아깝지 않게,

수 배, 십 수배 이상의 가치로 돌려드리겠습니다.

감사합니다.