토지보상 업무메뉴얼

제1장 예정지구 관리 7

제1절 사업지구관리 7
1. 예정지구 관리 개요 7
※ 행위제한 입간판 (예시) 7
2. 토지출입권한 확보 7
■ 토지의 출입 통지 의무 명확화(시행일 : 2018. 12.31 개정 즉시시행) 8
3. 항공사진 확보 8
4. 현장 촬영(드론이용) 8
※ 개발행위제한 규정 적용일 및 근거 법 8
5. 지자체 업무협조 8
6. 주민설명회 개최 8
7. 유의사항 9
■ 토지수용 공익성 검증 강화 9

제2절 보상투기 방지대책 수립・시행 9
1. 보상투기 현황 및 실태 9
2. 각종보상투기 방지대책 수립・시행 9

제3절 공시지가 관리 10
1. 표준지 공시지가의 도입배경 및 개념 10
2. 예정지구내 공시지가 관리의 필요성 10
3. 표준지 공시지가의 공시절차 10
4. 표준지 가격 평가 및 의견청취 10
5. 표준지 가격 공시 및 이의신청 10
6. 표준지 공시지가 평가기준 10
※ 공시지가와 보상가격 등의 비교 11

제2장 협의보상 12

제1절 보상계획의 수립 12
※ 보상업무 흐름도 12

제2절 사업인정 13
Ⅰ. 의의 13
※ 개별법상 사업인정(고시)의제 및 재결신청기간 특례규정 13
Ⅱ. 사업인허가 신청을 위한 기본조사 13
1. 지적도면 등 발급 및 현황도(항공사진) 제작 13
※ 예정지적좌표 13
2. 사업인허가 신청에 필요한 토지・물건조서 작성 13
3. 국・공유지에 대한 유・무상구분 13
4. 사업지구 경계에 걸치는 토지의 확인 13
Ⅲ. 사업인정의 효력 14
1. 효력발생시기 14
2. 사업인정의 효과 14
Ⅳ. 사업인정 시 필수 확인 사항 14

제3절 토지보상에 따른 지적 업무 15
Ⅰ. 단계별 지적업무 절차 15
Ⅱ. 유형별 지적업무 15
1. 지적공부 정정 및 등록업무 15
가. 지적 불부합 토지 정리 15
※ 재결 신청 시 유의사항 16
※ 측량종목변경 17
※ 등록사항정정 업무처리 흐름도 17
나. 미등록 토지의 신규 등록 18
다. 미복구 토지의 정리 18
2. 사업인정 후 지적업무 19

제4절 토지・물건 조사 19
Ⅰ. 조사준비 19
1. 개요 19
2. 조사원칙 19
3. 조사준비 19
Ⅱ. 토지조사 19
1. 공부상 조사 19
2. 실제 현황조사 19
※ 지목의 도면표시방법 19
가. 무허가건축물부지 등의 조사(칙 제24조, 부칙 제3조) 20
나. 불법형질변경 토지의 조사 20
※ 불법의 사례 20
다. 도로부지 조사 20
※ 사실상의 사도 20
라. 구거부지와 도수로부지의 조사(칙 제26조) 21
※ 관행 용수권 21
마. 하천부지 조사 21
바. 개간지 조사(칙 제27조) 21
사. 잔여지 조사 및 확대보상 22
1) 잔여지의 개념 22
2) 잔여지 요건 22
3) 용어의 정의 22
4) 매수기준 22
5) 공유토지 잔여지 확대보상 23
6) 집합건물(아파트 등)공유토지 확대보상 23
7) 잔여지 가치하락 보상 24
8) 폐기물 매립토지 조사 25
9) 선하지 25
10) 공법상 제한받는 토지(칙 제23조) 25
Ⅲ. 물건(지장물)조사 26
1. 개요 26
2. 현황조사 26
가. 건축물 조사 26
1) 조사대상 26
2) 조사방법 26
● 일반적 사항 26
● 개별적 사항 26
3. 부대시설 33
가. 조사대상 33
나. 조사 방법 33
● 일반적 사항 33
● 개별적 사항 35
4. 수목 조사 39
가. 조사대상 39
나. 조사 방법 40
다. 자료관리 41
5. 분묘 조사 41
가. 조사대상 42
나. 조사방법 42
※ 인식표 (예시) 43
다. 자료관리 43
라. 유의사항 43
마. 분묘개장공고 및 이장신고 등 43
바. 분묘보상비(칙 제42조) 44
※ 무연분묘이장 용역 시행계획 (예시) 46
※ 일반 민묘의 묘역조성 참고도 53
6. 지장전주 조사 54
7. 거주자 조사 54
※ 실제 거주여부 판단 시 참고자료[예시] 55
8. 영업권 조사 55
Ⅳ. 토지 및 물건조서 작성 56
1. 작성준비 56
2. 조서작성 56
3. 서명날인 56

제5절 보상준비 56
Ⅰ. 보상계획 공고 등(보상법 제15조) 56
1. 보상계획공고 ‧ 통지 56
2. 토지조서 등의 열람 56
3. 이의신청 57
Ⅱ. 감정평가업자 선정(법 68조, 영 제28조) 57
1. 선정시기 57
2. 선정방법(토지보상법 제68조) 57
3. 토지소유자 추천 감정평가업자 선정(토지보상법시행령 제28조) 57
4. 시・도지사 추천 감정평가업자의 선정 57
5. 사업시행자의 감정평가업자 선정 57
■ 감정평가업자 추천요건 완화 57
6. ※재평가(칙 제17조) 57
Ⅲ. 보상협의회 설치(토지보상법 제82조, 시행령 제44조) 58
1. 개요 58
2. 구성(영 제44조) 58
3. 협의사항(기능)(법 제82조 제1항) 58
4. 설치(법 제82조, 영 제44조) 58
5. 보상협의회 운영(영 제44조, 영 제44조의2) 59
6. 협의된 사항에 대한 조치 59

제6절 보상액의 산정 59
Ⅰ. 감정평가 시행 59
1. 감정평가서 검토요령 사전 숙지 59
2. 평가의뢰 59
3. 특수물건의 평가(시행규칙 제16조제3항) 59
4. 평가안내 59
5. 평가서의 유효기간: 평가 후 1년 60
6. 감정평가업자의 토지 등 출입 ‧ 조사권(토지보상법 제27조) 60
7. 보상액 산정 60
Ⅱ. 감정평가심사 60
1. 감정평가심사의 의의 60
2. 감정평가심사의 절차 61
Ⅲ. 감정평가심사 매뉴얼 62
1. 평가양식 준수 62
2. 비교표준지 선정 62
3. 시점수정 63
4. 지역요인 63
5. 개별요인 비교 64
6. 기타요인 보정 65
7. 공법상 제한 67
8. 특수토지 67
9. 그 밖의 사항 68
◉. 기타 가격산성 방법 69

제7절. 보상협의 및 계약체결 70
Ⅰ. 청약 70
1. 보상협의 요청 70
Ⅱ. 협의 71
1. 개요 71
2. 방법(절차) 71
가. 사유지 협의 73
1) 공동소유토지의 협의 73
2) 법인소유 토지 협의 73
3) 보존등기 등이 되지 않은 토지 등의 협의 74
◆ 소유 사실 확인 기준 74
4) 지상권 등이 설정된 토지 등의 확인[토지보상법 시행규칙 제28조·제29조 참조] 75
5) 재외국민(국외이주자 포함) 75
6) 외국국적 취득자(외국인) 75
7) 미성년자 75
나. 국・공유재산 협의 76
다. 잔여지 매수 76
Ⅲ. 보상계약체결 77
1. 보상계약체결 절차 77
● 사업인정 77
2. 구비서류 78
3. 계약 체결 시 유의사항 80
4. 등기이전 서류 제출 81
Ⅳ. 보상금 지급 81
1. 계좌이체 약정 및 지급 81
2. 확인사항 81
3. 채권보상 81
※ 부재부동산 소유자 81
4. 대토보상(토지보상법 제63조) 82
5. 원천징수 후 보상금을 지급하여야 하는 경우 82
※ 보상금 지급 시 납세증명서 징구 근거에 대한 유권해석 83
6. 그 밖의 보상비 83
Ⅴ. 협의성립 확인 83
1. 신청절차 및 방법 83
2. 협의성립 확인의 효과 83

제8절 등기 84
Ⅰ. 개요 84
Ⅱ. 현행등기의 특징 85
Ⅲ. 등기의 종류 85
Ⅳ. 등기의 절차 85
Ⅴ. 등기소와 등기 공무원 85
Ⅵ. 준공등기 85

제3장 손실보상 85

제1절 손실보상 일반 86
Ⅰ. 손실보상의 의의 및 근거법령 86
Ⅱ. 손실보상의 원칙 86
Ⅲ. 손실보상의 종류 86

제2절 토지에 대한 보상 87
Ⅰ. 토지평가기준 87
Ⅱ. 토지보상평가 절차 88
Ⅲ. 공법상 제한을 받는 토지(칙23조) 89
Ⅳ. 무허가 건축물 등의 부지에 대한 보상(시행규칙 제24조) 89
Ⅴ. 불법형질변경 토지보상(시행규칙 제24조) 92
※ 불법형질변경으로 보지 않는 경우 92
Ⅵ. 미지급용지(=구 미불용지)♥ 92
Ⅶ. 도로부지 94
※ 사실상의 사도로 보지 않는 경우 96
Ⅷ. 구거부지 및 도수로 부지 96
Ⅸ. 하천 구역 안 토지의 평가 97
Ⅹ. 개간비 보상(시행규칙 제27조) 98
Ⅺ. 선하지 및 소유권이외 권리 99
Ⅻ. 환매(보상법 제91조) 100
. 폐기물 매립토지 101
. 취득하는 토지의 보상에 있어서 공시지가의 적용기준(법 제70조 제3항 .제4항) 102
. 취득하는 토지의 보상(보상법 제70조 제5항) 102
. 화체이론(化體理論) 102

제3절 지장물 보상 103
Ⅰ. 개요 103
Ⅱ. 건축물보상 103

제4절 영업보상 등 106
Ⅰ. 영업보상 대상 106
※ 건축물 및 영업구분에 따른 보상여부(‘07.4.12 시행규칙 개정 이후) 106
Ⅱ. 영업보상 108
Ⅲ. 축산보상(시행규칙 제49조) 111
Ⅳ. 어업보상 112

제5절 농업관련보상 115
※ 영농손실보상대상자(칙 제48조) 116
※ 영농손실보상에서 제외되는 경우(시행규칙 제48조 제3항) 117

제6절 주거이전비 및 동산이전비 119

제4장 수용재결 121

제1절 수용재결 121
Ⅰ. 재결신청 전 확인사항 121
Ⅱ. 재결의 신청 122
■ 재결신청서 제출 서류 추가 및 서식 변경(시행일 : 2019.7.1.) 122
Ⅲ. 재결 단계별 업무내용 124
■ 재결신청서 열람 공고 124
Ⅳ 재결의 경정(토지보상법 제36조) 125
Ⅴ. 재결의 유탈(토지보상법 제37조) 125
Ⅵ. 재결의 실효(토지보상법 제42조) 125

제2절 재결보상금 공탁 126
Ⅰ. 개요 126
Ⅱ. 공탁의 당사자 126
Ⅲ. 관할 공탁소 126
Ⅳ. 공탁요건 126
※나. 집행공탁사유에 해당하는 경우 127
Ⅴ. 공탁물 130
Ⅵ. 공탁절차 130
Ⅶ. 그 밖의 절차 131

제3절 재결에 대한 불복 132
Ⅰ. 이의신청 132
Ⅱ. 행정소송 133
■ 행정소송 제기기간 연장 134
제4절 지장물 철거 134
Ⅰ. 건축물 철거 135
※ 건축물 철거절차(건축법 제36조, 산업안전보건법 제38조의2~제38조의5) 135
Ⅱ. 행정대집행 135
Ⅲ. 분묘 등의 이장 136
※ 무연분묘 개장절차(장사등에관한법률 제27조 및 동규칙 제18조) 136
※ 분묘개장공고(예시) 137

제5장 이주대책 및 생활대책 137

제1절 이주대책 138
Ⅰ. 의의[보상법 제78조] 138
Ⅱ. 현행 토지보상법의 내용 138
Ⅲ. 이주대책의 수립방법 139
※나. 이주대책자 선정기준일 140

제2절 생활대책 144
Ⅰ. 의의 144
Ⅱ. 생활대책의 수립방법 145
※ 세부내역 145
※ 생활대책 공급내용 146

제3절 이주 및 생활대책의 시행 153
※ 이주대책대상자 기본심사서 양식 154

제4절 협의양도인 택지 공급 154

제5절 협의양도 종교용지 공급 156

제6절 건축물의 존치 158
※ 시설부담금・공급부지 단가 산정기준(국토해양부고시 제2010-1399호.‘10.06.17) 160

제7절 대토보상 160

제6장 국・공유지 취득 166

제1절 국‧공유지 취득업무의 이해 166
※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 166

제2절 국・공유지 기본조사 166

제3절 무상귀속 167
Ⅰ. 의의 167
Ⅱ. 처리절차 및 세부내용 167
Ⅲ. 무상귀속 협의대상 168
※ 공공시설의 개념 168

제4절 유상취득 169
. 용도폐지(무상귀속불가 확정시) 170

제5절 무주재산 국유화 조치 등 171
○ 국유화 대상 부동산 171

제7장 농지・산지전용 협의 업무 173

제1절 농지전용협의 173
Ⅰ. 의의 173
Ⅱ. 농지전용 협의 요청 175
Ⅲ. 농지보전부담금 부과결정 175
Ⅳ. 농지부담금 납부 176
Ⅴ. 농지보전부담금의 감면 및 환급 177

제2절 산지전용협의 177
Ⅰ. 의의 177
Ⅱ. 산지전용협의 요청 178
Ⅲ. 대체산림자원조성비 부과결정 179
Ⅳ. 대체산림자원조성비 납부 180
Ⅴ. 대체산림자원조성비 감면 및 환급 181

제8장 보상세무 182

제1절 조세의 개념 및 체계 182

제2절 토지 및 그 정착물 보상시 182
Ⅰ. 취득세 182
Ⅱ. 농어촌 특별세 182
Ⅲ. 부가가치세(면세) 183
Ⅳ. 인지세(면제) 183

제3절 토지 보유시 183
Ⅰ. 재산세 183
Ⅱ. 지방교육세 183
Ⅲ. 지역자원시설세 183
Ⅳ. 종합부동산세 183

제4절 수용 등으로 인한 대체취득 비과세 183
Ⅰ. 대체취득시 취득세 비과세 183
※ 대체취득 비과세 요건 184
※ 토지수용확인서 발급안내 184
Ⅱ. 농어촌특별세(비과세) 185
Ⅲ. 환지관련 취득세(비과세)--2015년12.29개정 186

제5절 공공사업에 편입된 피수용자의 세금 감면 186
Ⅰ. 양도소득세 186
Ⅱ. 피수용자 양도소득세 감면 188
Ⅲ. 비거주자 양도소득세 원천징수 189

제6절 개발부담금 190

제7절 부동산 세제관련제도 및 법률 191
Ⅰ. 부동산 실거래가격 신고의무제도 191
Ⅱ. 과세자료제출 및 관리에 관한 법률 191

제8절 조세의 구제제도 191
Ⅰ. 국세 구제방법 191
Ⅱ. 지방세 구제방법 191

제9장 준공관련 지적업무 192

제1절 최종실시(지구)계획 변경신청 이전 정리 사항 192

제2절 최종실시(지구)계획의 변경 192

제3절 사업준공 후 지적 및 등기정리 192

제4절 등기부 정리 192


〖공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 등기사무처리지침.〗 193
《토지수용보상금의 공탁에 관한 사무처리지침》 195
《공탁관의 사유신고에 관한 업무처리지침》 200
《제3채무자의 권리공탁에 관한 업무처리절차》 203
《택지개발업무처리지침》 206
『보상업무 대행 협약서』(예시) 226

토지보상 업무는 매우 다양합니다. 사업인정 단계부터 현장조사, 감정평가, 협의보상, 수용재결, 이의재결 및 행정소송 외 다양한 업무를 담당하게 됩니다. 해당 책은 다년간 토지보상 업무를 담당하며 보상의 시작부터 끝까지 수행해야 할 업무 프로세스를 총 집합하여 정리한 자료입니다. 해당 전자책은,

1. 토지보상 실무를 담당하는 공무원, 공기업 직원, 기타 민간개발사업자 분들에게 토지보상의 시작부터 끝까지 업무와 관련된 제반 지식, 관련 사례, 실무 노하우 등을 제공해 드릴 수 있습니다.

2. 개발사업에 편입되어 사유재산을 빼앗기게 되는 토지소유자 등은 사업시행자가 어떠한 기준으로 보상업무를 시행하는지 알 수 있으며 해당 업무 프로세스에 맞춰 정당한 보상을 받을 수 있는 대비책을 마련하실 수 있습니다.

해당 책이 보상 실무자 및 토지 소유자 등 분들에게 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.