세입자의 전세금보호를 위한 계약 단계별 모든것

[목차]

[제1단계] 전셋집 알아보러가기(현장답사)-----------------------4
현장답사가기 전에 미리 확인/허위매물에 속아 시간 낭비말자/중개사무소에 전화를 해서 원하는 물건을 말하고 약속을 잡는다/가능하면 주택임대사업자의 집을 구해달라고 한다/현장답사가기/시세파악하기/등기부등본 확인/건축물대장 확인/전세보증금반환보증보험에 가입문의

[제2단계] 가계약
제1장. 가계약금의 입금-------------------------------------------7
제2장. 등기부등본 보는 법----------------------------------------7
제3장. 건축물대장 보는 법---------------------------------------18

[제3단계] 계약前
제1장. 안전한 전세보증금을 위해서------------------------------22
제2장. 말소기준권리, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권--------26
제3장. 주택의 위법성--------------------------------------------35
제4장. 전세권설정등기와 전입신고 및 확정일자의 차이----------42
제5장. 중개수수료-----------------------------------------------46

[제4단계] 계약時
제1장. 등기부등본 확인------------------------------------------49
제2장. 건축물대장 확인-----------------------------------------49
제3장. 전세자금대출이 필요한 경우-----------------------------50
제4장. 전세금반환보증보험 가입--------------------------------50
제5장. 진정한 소유자와 계약여부 확인--------------------------50
제6장. 특약사항 기재사항확인----------------------------------53
제7장. 기타-----------------------------------------------------54
제8장. 받아야 할 서류-------------------------------------------54

[제5단계] 계약後-----------------------------------------------54
계약한 서류 들을 꼼꼼히 살펴보기/전입신고와 확정일자. 주택임대차신고

[제6단계] 잔금일------------------------------------------------55
등기부등본 다시확인/대출 등을 말소조건으로 계약한 경우/원상회복대비/소유자명의 계좌로 입금

[제7단계] 거주中
제1장. 수선보수비용 부담여부-----------------------------------56
제2장. 중간에 이사가야 할 경우---------------------------------57

[제8단계] 계약기간 만료時
제1장. 이사하기를 원하는 경우(묵시적갱신 포함)----------------57
제2장. 더 살고 싶은 경우(계약갱신요구권)----------------------59
제3장. 보증금 증액이 있는 경우(계약서를 다시 써야 하는지)----62
제4장. 이사가야 하는데 보증금을 못 돌려 받는 경우(임차권등기명령)-63
:주택임차권등기/강제경매신청 등 대항력유지와 보증금회수 방법

[보충] 전세사기의 유형과 예방법
제1장. 선순위 총보증금 미확인----------------------------------67
제2장. 세금체납과 임금채권------------------------------------68
제3장. 대출사기(근저당권)-------------------------------------71
제4장. 소유권이전사기-----------------------------------------74
제5장. 신탁등기사기-------------------------------------------76
제6장. 무권리자와 계약(가짜 집주인과 전세계약)--------------77
제7장. ‘갭투자’로 인한 전세사기(깡통전세)--------------------79
제8장. 중개업소의 월세를 전세로 이중계약---------------------81
제9장. 등기의 공신력부인(형식적심사주의)--------------------82
제10장. 명의도용 불법대출-------------------------------------83
제11장. 기타 전세사기(이중계약/무자력자에세 소유권 넘김)----84

[부록] 주택임대차보호법 / 시행령------------------------------87

[마무리]--------------------------------------------------------114

1.한양대학교 법학과 졸업

2.공인중개사관련 대학교와 고시학원 강의

(한양대, 대진대, 김포대, 서일대 등 대학교와 노량진법학원, 새롬행정고시학원, 분당행정고시학원 등 고시학원)

3.15년의 중개업실무경력

4.(현재)공인중개사사무소 운영, 부동산실무컨설팅 운영

5.자격증 : 공인중개사, 경매사, 분양상담사, 주택관리사

부동산중개실무 15년경력의 법대출신 공인중개사가 평생모은 소중한 전월세보증금을 안전하게 지키는 부동산전월세 계약을 하고 싶은 분들, 등기부등본 떼어서 보는 법. 건축물대장 떼어서 보는 법, 계약하고자하는 주택의 위법성여부, 안전한 계약을 위해 특약사항에 넣어야 할 것, 거주중에 수선비용의 부담문제, 보증금을 못 돌려받는 경우 대처방법, 중개수수료를 절약하는 법 등을 알고 싶은 분들에게 추전합니다.

:지금도 뉴스에 부동산사기에 관해서 심심치 않게 나오고 있습니다. 부동산시장은 법으로 교묘하게 얽혀있어서 특별히 관심을 기울이지 않는 일반인분들은 자의든 타의든 끌려 다닐 수밖에 없고 작심하고 사기를 치려는 부동산사기꾼들에게는 십중팔구 넘어가게 되어 있습니다. 블로그든 유튜브든 나름대로 알릴 수 있는 방법으로 알리고는 있지만 이것 또한 일정한 한계에 부딪히고 체계적으로 정리하기도 힘이 들었습니다. 이번 기회에 저의 부동산중개 15년 실무경험과 법적 마인드를 바탕으로 임차인분들이 월세든 전세든 집을 구할 때 ‘집을 알아보는 단계에서부터 살다가 집을 나올 때까지’ 전월세보증금의 안전한 회수와 법이 보장하는 최대한의 권리를 누릴 수 있도록 정리를 해 보았습니다. 또한 최근에 많은 논란이 되고 있는 전세사기를 모두 유형별로 정리해서 전세사기꾼등의 수법과 그 예방법을 제시하여 전세사기로 인한 피해를 예방하고자 하였고, 부동산 중개업자분들이 밝히지 않는 속사정까지 법이 허용하는 한도 내에서 최대한 전해드리고자 합니다. 여기저기에서 알아보셔야 했던 평소 궁금해 하셨던 내용들을 이 책 한권에 담으려 했습니다. 집을 구해야 하는 잠재적인 임차인분들!! 이 책 한권이면 안심하고 전셋집을 구하러 가셔도 됩니다. 일반인분들에게는 다소 전문적인 용어가 사용되었을 수도 있으나...여러분!! 부동산은 재테크용이든 생존용이든 현대를 사는 우리에게 반드시 필요한 공부입니다. 또한 그리 어렵지 않습니다.