하자 담보책임 회피 시도와 법적 대응 방법

요즘 같은 시기에 내 집을 마련하는 것은 상당히 힘들고 어려운 일입니다. 이런 상황이라고 해도 기본적으로 의식주가 해결되어야 안정적인 생활을 할 수 있기 때문에 무리를 해서라도 집을 사는 분들이 많습니다. 어렵게 집을 매매하고 이사를 왔는데 예상치 못한 문제가 일어날 때도 많습니다. 이와 관련해서 매도인의 하자담보책임 기준을 알아보겠습니다.

만일 이렇게 하자가 발생하게 되었다면 누구에게 책임이 있는지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다.

1. 건축물에서 하자는?

하자 담보책임을 묻는 상황에서의 하자는 건설사의 책임으로 인해서 발생한 결함이나 계약과의 차이 등 당사자가 예상하는 상태가 아닌 경우 하자라고 볼 수 있습니다. 

예를 들어, 팬트리 옵션을 넣어 진행했으나 옵션이 반영되지 않았을 경우에 계약과 다르기에 하자라고 볼 수 있습니다. 외벽에 금이 가거나 누수, 도배 및 장판 상태의 불량 등도 하자의 영역이라고 할 수 있습니다. 또한 정상적으로 마감되지 않은 부분 혹은 시공불량 등이 있을 경우에도 하자라고 볼 수 있습니다.

2. 하자 담보책임을 회피한다면?

건축물에 문제가 있는 경우 판매자나 시공사 등 책임소재가 있는 이와 대화를 통해서 빠르게 하자에 대처할 수 있습니다. 하지만 상대방이 하자 담보책임을 회피하는 경우에 문제가 됩니다. 

• 계약 해제 요구: 법적으로 건축물에 대한 계약을 하더라도 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 분양계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 ‘하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우’라는 법원의 해석은 매우 엄격하고, 설득이 어렵다는 단점이 있습니다.
• 분쟁조정위원회를 통한 해결: 분쟁조정위원회를 통해 하자가 누구의 책임이고, 어떻게 대처할 것인지 도움을 받는 것이 좋습니다. 이때는 매수인의 잘못이 아니라는 점을 입증하고, 하자에 대한 증거를 확보해야 합니다. 이를 기반으로 매수인과 매도자끼리 문제에 대한 논의를 했다는 경위서를 제출하면 사실조사, 하자감정이 진행됩니다.
• 소송을 통한 해결: 조정절차를 거쳤음에도 이를 인정하지 않아 결렬이 된다면 소송을 통해서 하자 담보책임을 묻는 방법을 고려해봐야 합니다. 소송을 진행하면 법적인 강제성이 생겨나기 때문에 아무리 부인해도 판결문이 나오고 확정이 되면 이에 따라 책임을 다해야만 합니다. 

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3. 하자담보책임 요구 가능 조건

1. 계약 자체가 정당하게 법적으로 성립된 것이어야만 합니다.
2. 집의 매수자는 문제를 깨달은 시점으로부터 6개월 안까지 인정되므로 가급적 빨리 실행에 옮기는 것이 좋습니다.
3. 계약을 한 시점에서 매수자는 집의 문제점을 모르던 상태여야 합니다. 또한 본인의 과실로 모르던 것이 아니어야 합니다.
4. 또한 집의 문제가 매매 계약 후에도 계속 존재해야 합니다.

4. 소멸시효기간 확인 필수

하자 담보책임은 기간이 정해져 있습니다. 하자 담보책임기간의 시작일은 입주자가 잔금을 치르고 건축물을 인도받은 날로 지정하고 있습니다. 

도배나 타일, 가전, 가구, 마감공사 등 비교적 크지 않은 문제인 경우, 그 기간이 2년으로 제한되고 있습니다. 또한 가스나 난방, 정화시설, 전기, 단열, 조경, 창호 등 거주에 큰 영향을 줄 수 있는 문제들은 3년의 기간이 보장됩니다. 이 기간 내로 대응을 하지 못할 경우 소송을 진행할 권한이 없어지므로 하자가 발생했다면 바로 대처에 나서야 합니다.

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하자 담보책임은 변호사와 함께

하자 담보책임을 누구에게 어떻게 물을 수 있으며, 기한은 언제까지인지에 대해서 알아보았습니다. 소송까지 이어지면 시간도 많이 걸리고 신경 쓸 것도 많아 어려움이 커질 수 있으므로 변호사의 자문을 받아 진행하거나 사건을 일임하는 것도 좋은 방법입니다. 그러니 문제가 생겼다면 늦기 전에 전문가를 찾아가보시길 바랍니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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