부동산 유치권은 무엇이며, 어떻게 정의되나요?

요즘 워낙 집값이 비싸서 조금이라도 부담을 줄이고자 경매를 배우시는 분들이 많습니다. 경매를 배우다 보면 ‘부동산 유치권’이라는 개념을 접하기도 합니다. 건물에 유치권 행사 중이라며 플랜카드를 걸어두는 경우도 있는데, 정확한 부동산 유치권의 개념과 효력에 대해서 알아보겠습니다.

1. 부동산 유치권이란?

유치권은 다른 사람의 유가증권이나 물건 등을 점유한 이가 해당 증권 및 물건에 대해서 채권의 변제가 이루어질 때까지 해당 물건을 유치할 권리를 말합니다. 쉽게 설명하면 남의 물건을 맡아주고 있다고 이해하면 됩니다. 부동산 유치권은 유치물이 유가증권 혹은 동산인 것을 말합니다.

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2. 부동산 유치권 행사 가능

• 부동산 유치권 행사 조건: 유치물의 경우 타인의 유가증권, 부동산과 동산이어야 합니다. 또한 목적물의 점유가 필수이며, 적법한 점유여야 합니다. 이러한 유치권을 갖고 있는 사람은 채권을 돌려받을 때까지 계속 점유를 할 수 있습니다. 
• 예시: 시공사가 의뢰사에게 공사 대금을 받지 못하는 경우 공사를 한 건물에 대해서 점유할 수 있습니다. 이렇게 점유를 하면 대금을 지급하지 않고서는 정상적으로 분양이 어려워지기 때문에, 어쩔 수 없이 지급을 해야 하는 상황이 생겨나게 됩니다. 이를 통해서 부당하게 받아내지 못한 미지급금 등을 받아낼 수가 있습니다.

3. 부동산 유치권 행사 불가능

종종 임대인에 대한 보증금반환청구권이나 권리금반환청구권에 대해서도 유치권을 행사하고자 알아보는 분들이 있습니다. 그러나 이러한 권한은 건물에 대해서 생긴 채권이 아니어서 유치권을 인정받을 수 없습니다. 그 외 부속물대금채권이나 손해배상청구권, 매매대금에 관한 부당이득반환청구권 등도 유익비상환청구권에 해당하여 유치권이 성립되지 않습니다.

4. 부동산 유치권행사 시기

유치권은 채권을 변제해야 하는 상황에서 변제가 미루어지는 경우 행사할 수 있습니다. 변제가 모두 완료가 될 때까지 유치물에 대한 권리를 주장하고 행사할 수 있습니다. 만일 대금을 받아야 하는 상황에서 해당 건물을 점유하는 경우에는 경매로 넘어간다고 해도 공사비를 회수하는 것이 가능합니다. 

다만 계속해서 점유하는 상태를 유지해야 하는데, 만일 점유 상태를 잃게 되는 경우 유치권의 소멸이 진행될 수 있기에 이 부분을 주의해야 합니다.

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5. 부동산 유치권의 효력

단순히 점유하는 것만이 아니라 다양한 권한을 갖고 행사할 수 있게 됩니다. 다른 채권보다 우선해서 변제를 충당할 수 있는 과실 수치권을 확보할 수 있습니다. 또한 경매권이나 간이 변제 충당 등을 사용할 수 있으며 비용상환청구를 해볼 수 있습니다. 또한 채무자의 동의가 있다면 점유물을 사용하는 것도 가능합니다. 

다만 목적물이 전부가 멸실되거나 포기나 혼동이 있는 경우에는 그 권한이 소멸될 수 있습니다. 또한 유치권은 채권의 소멸시효에 영향을 주지 않으며 피담보채권의 소멸시효가 지나게 되면 유치권에 대한 권리도 소멸되어버립니다. 그렇기에 이 부분을 주의해야만 합니다.

6. 부동산 유치권, 변호사와 함께

상대방에게 마땅히 받아야 할 채권임에도 확보하지 못해서 곤란한 상황에 처해질 수 있습니다. 이럴 때는 부동산 유치권을 행사하는 방법을 통해서 본인의 권리를 보호받을 수 있어야합니다. 이렇게 권한을 행사할 수 있는 방법이 있음에도 잘 알지 못해서 피해를 입는 분들도 있습니다.

이런 경우 빠르게 법적인 자문을 구해서 피해를 줄이도록 하는 것이 좋고, 이와 같은 대처를 통해 억울하게 피해를 입는 상황을 막을 수 있습니다. 건물에 대해서 부동산 유치권을 행사해야 하는 상황이라면 빠르게 자문을 구해서 안정적으로 권리를 확보하여 행사할 수 있도록 도움을 받는 것이 좋으며, 행여 목적물이 경매로 넘어가는 일이 생긴다고 해도 나의 권리를 주장하고 보호받아볼 수가 있습니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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