전/월세 계약서 작성 시 주의할 점

아파트, 오피스텔, 빌라, 상가 등 임대하시기 전, 임대계약서를 작성하는 때라면 필수적으로 검토해야 하는 5가지 사항이 있습니다.

임차인 정보부터 특약사항, 업종 확인 등 계약금을 주고받기 전 반드시 확인해야 하는 임대계약서 관련 검토 사항에 대해 자세히 알아봅니다.

1. 임대계약서란?

임대인이 임차인에게 부동산 등의 목적물을 사용하거나 이용할 수 있도록 권한을 주며, 서로의 권리와 권한을 보호받을 수 있는 계약서입니다.

• 포함되는 내용: 소재지와 면적, 계약금, 중도금, 잔금 기일 등을 기재해야 하며, 상호간의 인적정보를 기재한 후 날인을 하면 효력을 갖추게 됩니다.
• 종류: 상가, 건물, 농지, 아파트, 창고 등의 임대계약서가 있으며, 각자 목적에 따라 필요한 약정을 추가로 작성하는 것도 가능합니다.
• 목적: 임대계약서는 동산, 부동산 등을 사용하기로 한 합의를 담은 계약서입니다. 이렇게 법적인 효력이 있는 계약을 맺게 되면 임차인이 해당 목적물을 사용할 권리가 보장이 되며, 이를 통해 임대인이 받아야 할 차임을 정당하게 받을 수 있습니다. 
• 효과: 문제시 계약 상대방에게 반환이나 보상을 요구할 수 있는 근거가 되어줍니다. 

2. 임대계약서 검토 시 고려 사항

1) 건축물대장의 주택 정보

집 주소, 건물 구조와 용도, 면적 등의 정보들이 건축물대장에 나와 있는 것과 같은 내용인지 꼭 살펴봐야 합니다. 건축물대장은 건물을 누가 소유하고 있는지, 언제 어디에 지어졌는지 기록된 문서이고 정부가 관리하며, 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

2) 계약 금액과 지급 일자

임대인과 협의한 금액과 기간이 그대로 작성되어 있는지 확인해야 합니다. 보증금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 금액과 지급 일자를 꼭 확인하세요.

3) 임대인의 정보

임대계약서에 작성된 임대인의 정보가 신분증, 등기부등본에 적힌 정보와 같은지 꼭 대조를 해봐야 합니다. 등기부등본으로 주소와 면적, 소유권, 경매, 압류 등의 분쟁이 없는지 확인할 수 있고, 대한민국 법원 인터넷등기소에서 다운로드할 수 있습니다.

4) 상가 계약 시 필수로 업종 확인

상가를 빌려주는 상황이라면 업종도 필히 확인해야 합니다. 불법 성매매 업소를 운영하는 것에 부동산을 빌려준다면 법적 책임을 지게 될 수 있습니다. 또한 업종에 따라 주변에 항의를 받거나 상가의 가치가 하락하게 될 수 있어 살펴봐야 합니다.

5) 특약사항 꼼꼼하게 확인

임대 기간에 문제가 생길 경우 어떻게 보상하고 복구를 해야 하는지, 기타 생겨날 수 있는 문제에 대해서 특약을 넣어 명확하게 밝히는 것이 좋습니다.

임대계약서 작성 관련 변호사 상담받기 ➡️

3. 주택임대차 표준계약서

계약서는 혹시 모를 상황에 대비하기 위해 ‘주택임대차 표준계약서’로 작성하는 것이 좋습니다. 

• 주택임대차 표준계약서란?: 국토교통부와 법무부에서 만든 계약서 양식이며, 대항력 관련 특약과 관리비 부과 기준 조항 등 임차인을 보호하기 위한 여러 내용들이 미리 기재된 양식입니다.
• 표준계약서 작성 필요성: 다른 양식의 계약서로 계약을 맺을 경우 일일이 특약을 추가해야 하고, 만약 중요한 내용인데 특약을 기재하지 않을 경우 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
• 특약: 표준계약서에도 확인해서 필요한 경우에는 특약을 넣어야 합니다. 특히 선순위 근저당 말소, 전세보증금반환 보증에 가입해 준다는 약속을 했다면 이를 이행하지 않을 경우 계약 무효 및 보증금 반환 등의 특약을 넣어주는 게 좋습니다.

표준계약서 작성 자세히 상담받기 ➡️

4. 계약 협의 단계 체크리스트

1) 근저당권 확인

전세 사기 예방을 위해서 기본적으로 등기부등록(등기사항전부증명서)을 계약 전, 계약 이후 잔금을 치르기 전에도 꼭 확인해야 합니다. 

• 확인 사항: 임대인과 임차원자 등의 권리관계 및 근저당권에 대한 정보를 확인해야 합니다. 자칫 입주 전에 임대인이 계약된 집을 담보로 대출을 받거나 매매할 수 있으므로 사기 예방을 위해서는 반드시 계약 전, 잔금 치르기 전에 확인을 해주어야 합니다. 
• 근저당권이란?: 주택 소유자가 주택을 담보로 빌린 채무입니다.
• 확인 필요성: 집주인이 기존에 돈을 얼마나 빌렸는지, 선순위 채권의 규모가 얼마나 되는지 알 수 있기 때문입니다. 근저당권이 지나치게 높다면 위험하다고 판단할 수 있습니다.
• 발급 방법: 등기부등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’ 또는 각 지역의 등기소에서 발급이 가능합니다.

2) 집주인의 체납 세금 유무 확인

안전한 계약을 위해 현재 집주인에게 밀린 세금이 있는지 확인해야 합니다. 

• 밀린 세금의 문제점: 임대인이 계약을 체결하기 전 세금을 체납했다면 해당 주택이 경매/공매에 처했을 때 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되기 때문입니다.
• 확인 방법: 임대인의 명의로 발급된 ‘납세증명서’를 살펴봐야 합니다. 임대인에게 직접 받거나, 임차인이 세무서(국세) 또는 주민센터(지방세)를 방문해서 발급받을 수 있습니다.

5. 계약 이후 절차

전월세를 계약했다면 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 경우 30일 안으로 ‘주택 임대차 계약 신고(전월세 신고)’를 진행해야 합니다. 

• 전월세 신고 시기: 계약일 이후 30일이 지나서 입주한다고 해도 30일 안에 전월세 신고를 해야 합니다. 
• 전월세 신고 이유: 전월세 신고 시 임대차 계약서를 제출하면 확정일자를 받을 수 있고, 우선변제권을 획득할 수 있기 때문입니다. 그래야 혹시 경매나 공매에 주택이 넘어갔을 때 전월세 보증금을 변제받을 수 있습니다.

이렇게 몇 가지 주의 사항을 체크해서 계약을 진행한다면 위험 상황을 막아볼 수 있습니다. 혹시 불안한 마음이 있다면 변호사에게 상담을 받아보는 것이 좋으며, 만일 잘 살폈음에도 전세금을 반환받지 못한 상황이라면 변호사의 도움을 받아 법적 대응에 나서야 합니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

크몽 1:1 실시간 변호사 상담