신축빌라 분양 A부터 Z까지 한 권에 담긴 실전 지침서

I. 들어가며 11
1. 내 이야기 11
2. 제대로 알면 보인다 12
3. 공인중개사 12
4. 컨설턴트 컨설팅 컨 13
5. 분양 실장 13
6. 비추천글 14
7. 작은 약속 14

II. 왜 분양인가 15
1. 파이가 다르다 15
(1) MGM (Members Get Members) 15
(2) 리베이트 (Rebate) 16
(3) 중개보수 (중개수수료) 17
(4) 차이점 17
2. 대출이 많이 된다 18
(1) 아파트 19
(2) 구분상가 20
(3) 신축빌라 (다세대주택) 20
(4) 지식산업센터 20
3. 새 것이 좋다 21
(1) 이왕이면 신축 21
(2) 하자 처리 21

III. 분양판 등장인물 및 구조 일반 23
1. 시행사 23
2. 시공사 23
3. 분양대행사 24
(1) 본부 / 팀 / 팀원 24
(2) 대대행 25
(3) 공인중개사 25
4. 신탁사 25
(1) 신탁이란 26
(2) 수탁 재산에 따른 구분 26
(3) 부동산신탁 26
5. 직영 27

IV. 신축빌라 분양판 구조 및 등장인물 29
1. 신축빌라 분양판 구조 29
(1) 건축주 직접 분양 29
(2) 건축주 직영 29
(3) 분양 대행 29
2. 등장인물 30
(1) 분양팀 (분양대행팀) 30
(2) 컨설팅 (컨설턴트) 30
(3) 컨설팅 회사 32
(4) 공인중개사 (중개업소) 33
(5) 지인 소개 34
(6) 신탁사 34
(7) 건축주 35

V. 수익구조 36
1. 리베이트 VS 중개보수 36
2. 건축주 36
3. 분양팀 37
4. 컨설팅 & 중개업소 37

VI. 기본 지식 알아두기 39
1. 기본 사항 39
(1) 공동주택 39
(2) 준주택 40
(3) 도시형 생활주택 41
(4) 오피스텔 44
(5) 근린생활시설 45
(6) 베란다 테라스 발코니 46
(7) 건축물대장 등기사항전부증명서 47
(8) 관리 및 관리비 49
2. 주차 50
(1) 법정 주차대수 50
(2) 일렬주차 연접주차 직각주차 평행주차 52
(3) 장애인전용주차구역 경형자동차 52
(4) 주차대수 8대 이하 특례 규정 54
(5) 주차단위구획 (2019년 3월 1일 시행) 55
3. 면적 56
(1) 전용면적 56
(2) 공급면적 계약면적 57
(3) 서비스 면적 발코니 58
(4) 불법 확장 59
(5) 이행강제금 (2019년 4월 23일) 59
4. 하자 보수 60
(1) 하자 발생과 처리 60
(2) 하자담보책임 및 기간 61
(3) 하자 처리 절차 65
(4) 하자보수보증금 65
(5) 주요 관련 법률 66
5. 계약 68
(1) 계약금 중도금 잔금 68
(2) 선입주 69
(3) 계약서 작성 70
(4) 계약의 무효 취소 71
(5) 계약의 해제 72
6. 부동산 거래신고 73
(1) 법적 근거 73
(2) 신고 의무 74
(3) 신고 기한 74
(4) 신고 사항 75
(5) 처벌 규정 75
7. 검인 신고 76
(1) 법적 근거 76
(2) 신고 대상 76
(3) 신고 기한 77
(4) 거래금액 노출 77
(5) 외국인 검인 77
8. 대출 79
(1) 근저당대출 80
(2) 신탁대출 81
(3) 신용대출 마이너스통장 후순위 82
(4) 사업자대출 83
(5) 비용증빙 차액증빙 83
(6) 디딤돌대출 84
(7) DSR 85
(8) LTV 담보인정비율 88
(9) DTI 89
(10) 방공제 89
(11) 소득 증명이 어려운 경우 90
(12) 재직 소득 카드 91
(13) 입금 처리 91
(14) 소유권이전등기 91
(15) 이율 92
(16) 상환방식 94
9. 위반건축물 96
(1) 위반건축물이란 96
(2) 행정조치 96
(3) 이행강제금 부과 97
(4) 이행강제금 개정 규정 (2019년 4월 23일) 100
(5) 신축빌라 관련 주요 형태 101
10. 일조권 제한 101
(1) 의의 101
(2) 관련규정 101
(3) 2023년 개정내용 102
(4) 정남방향의 일조권 확보 102
11. 맞벽건축 103
(1) 관련 규정 103
(2) 장점 104
(3) 지자체 건축 조례 비교 105
12. 차면시설 106
(1) 의의 106
(2) 관련규정 106
13. 소방관진입창 107
(1) 도입 목적 및 시행 시기 107
(2) 관련규정 107
14. 방화창 108
(1) 의의 108
(2) 관련규정 108
15. 대지안의 공지 109
(1) 의의 109
(2) 관련규정 110
16. 조경 113
(1) 관련규정 114
(2) 의무 대상 114
17. 가각전제 114
(1) 의의 114
(2) 관련규정 115
18. 단열 115
(1) 의의 116
(2) 관련 규정 116
(3) 외단열 내단열 공법 117
(4) 단열재 종류 117
19. 방수 118
(1) 콜드조인트 119
(2) 시멘트 액체방수 119
(3) 우레탄 방수 119
20. 장애인용 엘리베이터 120
(1) 의의 120
(2) 관련 규정 120
(3) 설치 혜택 120
(4) 승강기 내부 규격 및 출입문 폭 120
21. 세금 121
(1) 취득세 121
(2) 재산세 124
(3) 양도소득세 125

VII. 알아두면 좋을 팁 첫 번째 127
1. 매물 확보 및 관리 127
(1) 집플러스 집메이드 127
(2) 세움터 (건축행정시스템) 128
(3) 네이버 부동산 128
(4) 구글지도 129
(5) 카카오맵 네이버지도 130
2. 평면도 130
(1) 스케치업 SketchUp 130
(2) EdrawMax 132
(3) 메타포트 133
3. 촬영 133
(1) 사진 133
(2) 동영상 134
(3) 3D 135
4. 편집 136
(1) 필요성 136
(2) 사진 136
(3) 동영상 137
5. 현장답사 137
(1) 필수사항 137
(2) 유익사항 138
(3) 유용한 도구 139

VIII. 알아두면 좋을 팁 두 번째 140
1. 하자 현장 조치 140
(1) 분양현장 140
(2) 컨설팅 공인중개사 140
(3) 건축주 141
2. 취사용 쿡탑 레인지 141
(1) 가스쿡탑 141
(2) 인덕션 142
(3) 하이라이트 142
(4) 하이브리드 142
(5) 교체 142
3. 바닥 마감재 143
(1) 강화마루 143
(2) 강마루 144
(3) 폴리싱 타일, 포슬린 타일 144
(4) 기타 144
4. 욕실 145
(1) 욕조 145
(2) 샤워파티션 145
(3) 샤워부스 146
(4) 화장실 문 146
5. 거실 146
(1) 천정형 에어컨 146
(2) 실링팬 147
(3) 천정형 환기시스템 147
6. 복층 147
(1) 다락 형태의 복층 147
(2) 복복층 148
(3) 필요성 148
7. 기타 옵션 149
(1) 비스포크 냉장고 149
(2) 세탁기 건조기 149
(3) 전자렌지 오븐 에어프라이어 150
(4) 식기세척기 150
(5) 키큰장 150
(6) 홈바 아일랜드 식탁 151

IX. 맺음말

드리는 말씀

이 전자책의 내용은 수입감소로 인해 새로운 중개 시장을 물색하고 있는 공인중개사, 어떤 중개대상물로 시작을 해야 할 지 결정 못하고 있는 공인중개사 및 현업 컨설턴트와 분양 실장의 전문성을 강화할 수 있는 필자가 직접 겪은 노하우를 제공합니다.

신축빌라를 짓는데 필요한 건축법 및 제반 법규정을 살펴본 업계 종사자는 별로 없습니다. 관련 법규정을 이해하여 법적 근거를 고객에게 브리핑 한다면 전문성을 어필할 수 있습니다.

고객의 마음을 이해하고 가려움을 잘 긁어주는 영업력은 좋은데 상세한 설명이 부족한 분양 업계 종사자에게는 날개를 달아드릴 노하우입니다.

관련 종사자가 아닌 일반 수요자가 내용을 이해하는 경우 신축빌라 분양시장 구조를 이해함으로써 협상의 주도권을 갖고 매입 비용의 합리적 절감이 가능하며 계약 및 입주 후 사후 관리 요령을 터득할 수 있습니다.

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도움이 될 분이 읽으셨으면 좋겠습니다.

수년간 같은 일을 하고도 여전히 계속 같은 방법으로 일을 하며 만족하는 분, 전 후 사정이야 어쨌든 계약만 하면 된다 생각하는 분, 다른 사람이 하는 조언을 한 귀로 듣고 한 귀로 흘리는 분, 꿈과 포부가 없는 분, 경험의 가치를 알아보지 못하는 분에게는 추천하지 않습니다.

도움 되지 않습니다.