< 목차>
1. 부동산관련법 (상가건물임대차보호법)
2.사업포괄양도양수도(부가가치세)
3.부동산계약의사례
4.계약법
5.부동산거래사고예방
6.부동산체크리스트

< 전문가 소개 >

현, 주식회사 브라이트앤드 컴퍼니 대표이사

전, 프리엠에셋부동산중개법인 대표이사

전, 주식회사서현이앤씨 이사 (부동산개발회사)

전, 프리맥스부동산중개법인 이사

2000년도부터 부동산중개, 부동산개발, 부동산 자산관리, 부동산경매 등 다양한 경험을 해왔으며, 2009년부터 서울 강남의 대형부동산중개법인에서 200건이상의 계약을 경험하면서 다양한 사례와 문제를 경험했으며 이를 토대로 현재도 여러 중개업에 종산하는 사장님들에게 계약시에 다양한 컨설팅을 해주고 있습니다.

< 서비스소개 >

비주거용부동산 매매계약시 자주 등장하는 난해한 문제로서 실제 경험을 토대로 이론과 처리방법을 알려드립니다.  정확하게 알아두지 않으면 항상 문제가 될 수 있는 사항으로 필자가 느낀경험을 토대로 필요한 내용들을 정리해 놓은 것입니다. 이에 대해 미리 잘 알아두시면 계약체결시에 상황을 잘 처리할 수 있을 것입니다. 제가 이런 지식과 경험들을 정리할 수 있었던 것은 강남최고의 부동산중개법인에 종사하는 70~80명의 담당직원들이 끊임없이 물어보고 이에 대해서 정확한 이해를 위해 국세청, 관계관청 등에 자문을 구하는 과정에서 정립화가 가능했습니다.

필자는 부동산지식에 대한 열망이 강해서 모르는 것은 국세청, 구청 등 다양한 관계관청에 질문을 통해서 정확한 답변을 들어야 직성이 풀리는 성격이어서 그 동안 많은 질문을 했으며 그런 질문을 통해서 얻은 답변들을 모두 정리해오고 있었습니다.

전자책을 출간하게 된 계기는 대형 부동산중개법인에서 이 전자책에 나온 내용들을 토대로 1시간동안 강연을 했으며, 그 반응도 좋았습니다. 그래서 강의에 사용한 내용들에 추가적인 사항들을 첨부하고 보강해서 책을 내놓게 된 것입니다.

내용들이 어려운 것들도 있지만 반드시 비주거용부동산매매를 하실때에 필요한 내용들입니다.

이 전자책은 부동산 관련법 (상가건물임대차보호법), 포괄양도양수도계약, 대도시권취득세중과세,부동산계약의사례,계약법,부동산거래사고예방,부동산체크리스크까지 7가지로 구분해서 설명하고 있습니다.

1. 비주거용부동산에 대한 거래에 있어서 상가건물임대차보호법은 건물주들에게 잘 설명해주어야 합니다.

건물주와 임대인은 돈을 관계로 맺고 있기 때문에 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

이에 대한 정확한 설명을 하기 위해서는 부동산중개업을 영위하는 사장님들이 이 법을 정확히 파악해야 합니다.

임차인에 대한 계약기간 보장이 5년인지, 10년인지, 묵시적갱신이 되었을때에 임차인은 계약해지통보를 할 수 있는지 아니면 임대인은  계약해지통보를 할 수 있는지, 임대료 연체는 몇개월이며 어떤식으로 해야지 명도가 가능한지, 상가임차인은 권리금회수는, 코로나19팬데믹으로 한시적으로 임대료연체 회수를 늘려준 사항 등 실무에서 필요한 내용들을 자세히 정리 분석해 놓았습니다.

2. 비주거용부동산에는 건물분부가가치세에 대한 문제를 고려해야 합니다. 주거용부동산이 아닌 부동산거래에서 항상 부동산중개업사장님에게 어려운 사항은 건물분부가가치세와 포괄양도양수도계약에 대한 구분입니다.  이 사항에 대해서는 현직에서 일하시는 세무사, 회계사분들도 허깔려하는 사항입니다.

보통 건물분부가가치세와 포괄양도양수도계약의 구분은 건물상황에 따라 틀리므로 건별로 처리해야합니다. 이 부분은 항상 문제가 자주 발생하는 문제이므로 이에 대한 해결법은 계약문구를 잘 작성함으로써 해결할 수 있습니다.

이 책에는 건물분부가가치세와 포괄양도양수도계약을 구분하는 방법부터 건물분부가가치세를  산정하는방법 그리고 둘중에 하나를 선택해서 생기근 가산세 등 어떤문제가 생기는지에 대해 자세히 설명하고 있습니다. 그리고 부가가치세가 발생하거나 포갈양도양수도계약시에 어떻게 계약서를 작성하는 것이 좋은지를 구체적으로 문구를 적어 놓았습니다.

3.  설립한지 5년미만인 법인이  부동산매입시에 과밀억제권역에서 취득세가 중과세됩니다. 이 부분도 부동산중개업을 하시는 사장님들이 허깔려하는 부분입니다. 그래서 이에 대한 이해도를 빠르게하기 위해 법조항을 비롯해 상황설명을 해 놓았습니다. 이 부분은 과밀억제권역이나 그 과밀억제권역중에서도 서울시 부동산중개업을 영위하시는 분들은 법인이 매입시에 확인설명서에 취득세중과세 대한 사항을 기재해야하므로 확실히 알고 있어야 합니다.  이 부분도 항상 구청 법인세 취득세 담당자하고 항상 그런사례가 발생할때마다

질문해야 하는 난해한 사항으로 이 내용들을 정확하게 구분할 수 있도록 정리해 두었습니다.

4. 부동산 계약사례는 건물분부가가치세, 법인의 취득세중과세, 위임장처리문제 등에 대한 다양한 경험을 직접 기재함으로써 부동산중개업 사장님들이 간접적으로 경험을 배울 수 있도록 정리해 놓았습니다.

필지가 전자책에 올린 내용들은 2020년에 우리나라 최고의 부동산중개법인 직원분들을 100명을 모시고 강연한 내용들이빈다. 이 부분이 실제사례로 예시로 설명해서 가장 몰입도가 높은 부분이기도 했습니다.

5. 계약법은 부동산계약을 체결하는데 발생했던 문제로서 판례를 중심으로 설명하고 있으며, 이는 계약서 작성시에 부동산전문가인 중개업사장님이 어떻게 기재하는 것이 현명한지를 알려드리는 내용입니다.

6. 부동산거래사고예방은 중개업을 영위하면서 발생할 수 있는 문제를 사전에 방어하기 위해 정리해놓은 사항입니다.

7. 부동산체크리스크는 계약하기전에 어떤 것을 고려하고 어떤서류를 확인하면서 준비해야 하는지를 구체적으로 설명해 놓은 부분입니다. 체크리스크를 미리 만들고 서류들을 계약시에 체크한대로 확인하면 실수를 줄여서 중개사고를 예방할 수 있습니다.

기본서류인 토지이용계획확인원, 건축물관리대장, 등기부등본, 토지대장은 기본적으로 필요한 서류이며, 이를 통해서 면적이 일치하는지 불법사항은 없는지 행위제한에 대해 확인할 수 있는 것입니다.

부가가치세와 포괄양도양수도 구분여부를 확인하기 위해서는 매도인 일부를 사용하는지, 매수인이 일부를 사용할 예정인지 그리고 매도인 사업자등록증을 확인하면서 포괄양도양수가 될 수 있는지 종합적으로 판단해봐야 합니다.

법인의 취득세 중과세를 확인하기 위해서는 매수하는 법인이 어느 지역에 소재했는지를 법인등기부등본을 통해서 확인해봐야 합니다.

전자책의 목자차도 위의 1~7번 순서대로 정리해 놓았습니다. 어떤 내용들이 포함되어있는지 간략하게 설명해 보았습니다.

필자가 정리한 내용들은 실무경험들을 토대로 만든 것으로 누구도 시도하지 않았던 난해한 내용들로 필자가 처음시도하는 것입니다.

필자가 생각하는 이 전자책의 가치는 건물분부가가치세와 포괄양도양수도계약에 대한 자세한 설명 하나만으로도 충분하다고 생각할 정도로 자세히 설명해 놓았습니다.

건물분부가가치세와 포괄양도양수도계약의 구분은 부동산계약을 10건 체결한 경험이 있나 100건 이상 체결한 경험이 있으나 항상 애매한 사항으로 이에 대해 필자가 구분하는 방법부터 애매할 경우에 어떤문구로 해결할 수 있는지까지 자세하게 정리했습니다.

건물분부가가치세를 산정하는 방법을 정확히 알고 싶은 분들에게는 이 전자책을 구입한 분에 한해서 개별적으로 엑셀로 만든 양식을 보내드립니다.

이 엑셀양식으로 과거에 건물가격과 토지가격을 구분해서 건물주가 요청시에 건물분부가가치세를 많이 신고했습니다.

1. 부동산관련법 (상가건물임대차보호법)

2. 사업포괄양도양수도 (부가가치세)

3. 부동산계약의사례

4. 계약법

5. 부동산거래사고예방

6.부동산계약체크리스트

< 이 책이 필요하신 분들 >

- 공인중개사사무실을 운영하시는 사장님들

- 부동산중개법인에 종사하시는 팀장님들

- 상가건물임대차에 대해 자세히 알고 싶은 자영업자 사장님들

- 상업용부동산투자에 관심있는 개인투자자분들

- 부동산에 관심있는 분들

< 이 책에 대한 홍보 >

부동산계약시에 자주 발생하는 난해한 문제로서 미리 알아두시면 좋은 내용들로 만든 책입니다.이 난해한 문제들을 잘해결하지 못하거나 잘못된 정보를 알려줬을때에는 차후에 중개수수료가 깍일수가 있습니다.

위에 설명한 내용들을 읽어보시면 필요한 내용인지 아닌지 판단하실 수 있을 것입니다. 인터넷에 떠돌아다니는 잘못된 정보도 있으므로 주의하시고 정확하게 맞는 내용을 확인하셔야 합니다.

이 전자책은 제가 200건이상 계약을 쓰면서 경험한 노하우로서 충분히 실무에 도움이 되는 내용들입니다.

부동산영업도 무조건 들이대는 시대는 지났습니다. 정확한 부동산지식을 가지고 고객에게 접근하면 고객은 전문가로 인정해주며 , 협상시에도 유리하게 만들수도 있습니다.

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