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지상권은 법적으로 어떻게 정의되나요?

2023-06-25

종종 부동산 경매에서 지상권이 설정된 물건을 볼 수 있습니다. 흔한 상황은 아니기 때문에 이게 무엇인지, 매매가 경매 시에는 어떤 영향을 주는지에 대해 잘 알지 못해 여러 가지로 어려움을 겪게 되는됩니다. 지상권이 무엇이며, 왜 설정을 하고 어떤 도움을 받을 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

1. 지상권이란?

지상권의 개념: 지상권은 타인 소유의 토지 위에 ‘공작물이나 수목을 소유하기 위해’ 해당 토지를 사용할 수 있도록 해주는 권리이며, 일종의 용익물권입니다.
계약 방식: 타인의 토지를 사용하기 위해 꼭 필요한 것은 아니며, 토지에 대한 임대차계약을 주로 이용하게 됩니다. 물권을 설정했을 때 타인에게 양도하는 것이 어려우며, 2년이상 사용료 미납 시 소유주가 지상권을 소멸할 수 있습니다.
소유자 입장에서는 부담: 지상권이 설정된 매물을 찾기 어려운 이유는 이 권한이 임대차보다 강한 효력을 갖고 있는 채권이기 때문입니다. 그러니 소유자 입장에서는 물권을 설정하는 것이 부담스럽게 느껴질 수밖에 없으며, 기피하는 경향을 보이게 됩니다.
사용자 입장에서는 선호: 반대로 토지를 빌려서 사용하는 입장에서는 그 위에 심은 나무, 건축물 등을 안정적으로 보장받을 수 있기에 선호하는 경향이 있습니다.

2. 지상권 설정의 목적은?

민법 279조에 따르면 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리가 있습니다.

타인 소유의 토지 위에 건물을 짓거나 나무를 심어 단기간으로 토지를 빌려서는 할 수 없는 것들을 진행하기 위해서 설정합니다. 만일 토지나 건물이 경매로 넘어가면 법정지상권이 생기는데 지료지불 및 건물의 소유를 위한 지상권은 최소 30년 동안 설정됩니다.

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3. 지상권 취득

지상권 취득은 법률행위(약정지상권)나 법률규정(법정지상권)을 통해서 진행할 수 있습니다.

1) 법정지상권

법정 지상권으로 취득하는 경우는 흔하지 않습니다. 또한, 법정지상권은 등기로 확인되지 않으니 유의해야 합니다.

2) 약정지상권

주로 약정지상권을 통해 취득하는 경우가 많습니다.

법률행위(약정지상권)을 통한 취득 조건: 설정계약과 지상권설정 등기가 이뤄져야 가능합니다.
토지사용료: 토지사용료는 필수적인 성립요소가 아니며, 유상으로도 무상으로도 설정이 가능합니다.
약정 기간: 기간 약정은 지상물에 따라 달라지고, 석조나 연와조 혹은 이와 비슷한 견고한 건물 및 수목은 30년 이상, 기타 건물은 14년 이상, 이외에 기타 공작물은 5년 이상으로 설정해야 하는 규정이 있습니다. 영구적으로 무한한 기간 동안 설정하는 것이 가능합니다.
별도의 약정이 없는 경우: 지상물의 구조나 종류를 정하지 않았다면 15년의 최단존속기간으로 설정이 되며, 구조와 종류가 정해졌지만 약정이 되지 않았을 경우 30년으로 설정됩니다. 수목은 약정과 무관하게 30년 이상 보호를 받을 수 있습니다.

4. 구분지상권

구분지상권의 개념: 옥외광고판, 지하철 등 상하 중 일정한 범위에만 영향을 주는 케이스가 있습니다. 이런 경우 구분지상권을 이용합니다. 효력을 미치는 토지의 일부분을 반드시 등기해서 구분해야 합니다.
일반 지상권과 차이점: 일반 지상권은 해당 토지의 상하에 전부 효력이 미치지만, 구분지상권은 일정 범위에만 영향을 줍니다. 그래서 효력을 미치는 토지의 일부분을 반드시 등기해 구분해야 합니다. 또한 구분지상권은 해당 토지에 이미 지상권이나 전세권 등의 권리를 가지고 있는 자가 있을 경우 이들이 승낙해야 한다는 점이 성립요건에 추가됩니다.

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