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부동산 유치권 투자의 장단점

2023-06-25

부동산 가격이 너무 높다 보니, 보다 좋은 조건으로 구매하고자 경매를 알아보는 분들이 많습니다. 다만 경매 물건들은 보통 각자의 사연이 있기 마련이어서 여러 가지 문제가 있을 수 있습니다.

특히 부동산 유치권이 설정된 경우 주의해서 투자를 진행해야 하며, 부동산 유치권 투자는 다소 어려워 보일 수 있지만 방법을 잘 알고 몇 가지만 주의한다면 높은 수익을 얻을 수 있어 인기가 많은 편입니다.

1. 부동산 유치권 투자의 개념

법원에서 진행되는 경매매물의 매각물건명세서를 살펴보면 ‘유치권신고 있음’ 혹은 ‘유치권성립 여지 있음’이라고 기재되어있는 것들이 있습니다. 보통 유치권이 있는 경우 하자가 있다고 판단되어서 경매가격이 낮게 형성됩니다. 이런 점 때문에 리스크는 있지만 형성된 가격이 낮은 점을 이용해서 투자를 하는 경우가 있습니다.

2. 부동산 유치권 투자의 장점

가격과 경쟁률이 낮음: 여러 문제가 얽혀있기 때문에 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 낙찰받아 시세차익을 노려볼 수 있습니다. 또한 일반 경매보다 현저히 경쟁률이 낮다는 장점이 있습니다. 작년에 유치권 이슈가 있는 매물이 매달 200에서 300건 정도가 나왔으나, 평균적으로 응찰한 이는 2.7명에 불과했습니다.
주의할 점: 부동산 유치권이 행사되는 경우 공사비를 받기 전까지 그 대상이 누구든지 간에 점유의 이전을 거부할 수 있습니다. 이렇게 되면 경매 후 물건을 마음대로 처분하는 것에 문제가 생길 수 있기 때문에 어느 정도의 리스크가 있습니다.

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3. 부동산 유치권 투자, 주의할 점

유치권이 있지만 행사되지 않는 점을 고려 : 부동산 유치권 투자에서 중요한 것은 유치권 행사의 위험은 있으나 실제 유치권이 행사되는 것은 아니어야 한다는 점입니다. 유치권을 신청할 수는 있으나 신청을 했다고 해서 모두 인정이 되는 것은 아니라는 것을 이용해야 합니다.

유치권이 인정이 되기 위해서는 아래의 4가지 요건을 모두 충족해야 하며, 사전에 이 부분을 살펴보고 조사를 통해서 문제가 생기지 않을 가능성이 높은 것들을 위주로 선정해야 합니다.

4. 부동산 유치권 성립조건

유치권을 이용한 투자의 핵심이라고 할 수 있는 ‘유치권 성립조건’을 알아보겠습니다.

1) 목적물이 존재 및 점유한 상태여야 함

부동산 경매에서는 건축물로 인정되는 독립적인 건물만이 인정되어 경매로 올라옵니다. 다만 유치권의 경우, 꼭 완공이 된 것이 아니어도 되며 지붕과 벽, 기둥만 있다면 건물로 인정을 받을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

또한 점유 상태가 유지되어야 합니다. 이 점유는 경매개시 결정 등기 이전에 이루어져야 하며, 이후에 이루어지는 경우 낙찰자에 대항할 수 있는 권한이 없습니다.

2) 목적물에 직접적으로 발행한 채권일 것

만일 A건물로 인해서 발생한 공사대금이라면 A건물에 대해서만 채권이 인정됩니다. A건물의 소유주가 갖고 있는 다른 건물에 대해서는 유치권행사가 불가능합니다.

3) 변제기에 도래해야 함

계약서에 적혀있는 공사기간 및 대금 납부기간이 경과가 되어야 유치권이 인정되므로, 그 이전에는 유치권을 행사하는 것이 불가능합니다. 유치권 행사 기간이 되지 않아서 행사를 하지 못하고 경매에 넘어가는 경우 경매 이후에 점유하기 때문에 결국 대항력을 잃게 되므로 안정적으로 투자를 하는 것이 가능합니다.

4) 계약서의 특약사항을 검토

계약서에 유치권행사를 포기한다는 특약사항이 있다면 이후 문제가 생겼다고 해도 유치권이 인정되지 않습니다. 따라서 부동산 유치권 투자를 하고자 한다면 이 부분을 확인해보는 것이 좋습니다.

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요약

부동산 유치권 투자의 주요 장점은 낮은 가격과 경쟁률로 낙찰을 얻을 수 있지만, 유치권 행사의 불확실성과 그로 인한 리스크가 있습니다.
유치권 성립을 위한 조건으로 목적물의 존재, 직접적인 채권 발행, 변제기에 도래, 계약서의 특약사항을 확인해야 합니다.
변호사의 자문을 받아 유치권 가능성을 평가하고 안정적인 투자를 고려하는 것이 중요합니다.

5. 부동산 유치권 투자는 변호사와

부동산 유치권을 이용한 투자의 핵심은 유치권신고가 되었거나 성립의 여지가 있어도 실제 성립이 되지 않는 것입니다. 이렇게 되면 어느 정도의 리스크를 감내하면서도 많은 수익을 올릴 수 있게 됩니다. 하지만 제대로 검토하지 못해서 유치권이 성립된다면 손해를 볼 수 있기에 신중히 접근해야 합니다.

만일 유치권성립의 위험이 있을 것이라 예상이 되거나 조금 더 안정적으로 확인해 본 후 도움을 받고자 한다면 변호사의 자문을 구해보는 것이 좋습니다. 실제 유치권 행사 가능성이 얼마나 되는지 알아보고, 그에 맞춰 투자매물을 검토해본다면 보다 안정적으로 투자를 하는 것이 가능합니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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