부동산 유치권 분쟁 해결 방법

공사 중인 현장을 보면 저기에는 뭐가 들어서게 될까 하면서 기대감을 품고 지켜보는 경우가 많은데요. 편의시설이나 주거시설 등이 생기는 것이 아니라 공사가 완공되기도 전에 ‘유치권 행사 중’이라는 플랜카드가 붙는 경우가 있습니다.

그 이유는 주로 공사대금이 지급되지 않았기 때문인데요, 분쟁이 빨리 해결되면 공사가 진행되어 완공될 수 있지만, 종종 그대로 방치되어 공사중인 상태 그대로 폐허처럼 남아있게 됩니다. 이런 분쟁이 생길 때 대처 방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 부동산 유치권이란?

민법 제 320조에 의거하여 부동산 유치권은 타인의 부동산을 점유한 사람이 부동산과 관련해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 부동산을 유치하는 권리를 뜻합니다.

예를 들어, 건물 공사를 진행하고 대금을 받지 못한 경우 공사대금을 받을 때까지 건물을 점유하고 유치권을 행사할 수 있는 것입니다.

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2. 부동산 유치권 성립 요건

부동산 유치권이 아무 때나 부여가 되는 것은 아닙니다. 성립요건이 있으며, 모두 충족할 수 있어야 성립이 가능합니다.

1) 목적물의 존재 및 유치권자의 점유

• 목적물의 존재: 독립적인 건물이 있어야 부동산유치권 주장이 가능합니다. 꼭 완성된 건물이 아니더라도 기둥과 지붕, 벽이 있다면 독립적 건물로 인정해주므로 공사가 덜 끝났더라도 유치권을 주장하는 것이 가능합니다. 
• 유치권자의 점유: 또한 유치권을 점유하고 있어야 인정되므로 간접적인 점유라도 지속적으로 행하고 있어야 합니다. 그리고 점유의 시기가 중요한데, 경매개시 이후에 점유가 이루어진 경우 낙찰자에게 대항할 수가 없게 됩니다.

2) 목적물과 직접 연관된 채권

목적물과 직접 연관된 채권이어야 인정받을 수 있습니다. 예를 들어, A라는 업체에서 B건물에 대한 공사 대금을 지불하지 않았다고 했을 때, 유치권 행사는 B건물에 대해서만 가능합니다. 아무리 A씨가 다른 건물이나 주식 등이 있어도 목적물에 관해 직접 발생한 채권이어야 하므로 B건물에 대해서만 유치권을 주장할 수 있습니다.

3) 변제기에 도래

계약서에 기재된 공사기간 및 대금지불기한을 넘어야 유치권이 인정됩니다.

4) 계약서에 유치권 특약사항이 없어야 합니다

유치권 포기 특약이 있는 경우에는 인정되지 않습니다. 그렇기에 만일의 상황을 대비하기 위해서라도 특약은 신중하게 넣어야 합니다.

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3. 부동산 유치권 분쟁 예시

대금을 주지 않으면서 해당 건물을 이용하고자 하는 채무자와 이용을 방해해서 변제를 받고자 하는 채권자 사이에서는 분쟁이 생겨날 수밖에 없습니다. 각자 입장의 차이가 있기 때문에 여러 가지 다툼이 일어날 수 있는데 예시를 통해 알아보겠습니다.

4. 부동산 유치권은 변호사와 함께

모든 이들이 투명하게 공사대금과 관련한 일을 처리한다면 분쟁이 생길 위험은 없겠으나 생각처럼 깔끔하게 일처리가 마무리가 되는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 안정적인 공사 진행을 위해서는 사전에 미리 자문을 구해서 법적으로 성립될 수 있도록 준비를 해두는 것이 좋습니다. 그래야 보다 수월하게 유치권을 확보하여 도움을 받는 것이 가능하니, 필요한 경우 법적 자문을 구해보시길 바랍니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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