부동산 유치권 계약 절차와 주요 사항

거리를 지나가다가 공사중 현장이나 완공된 건물에 ‘부동산 유치권 행사 중’이라는 현수막을 걸어둔 것을 볼 수 있습니다. 대부분 시행사가 시공사에게 대금을 제대로 지급하지 못하여 마무리 공사가 진행되지 않은 케이스가 많습니다.

아무래도 대금을 받지 못하면 자재를 구입할 여력이 없고, 그로 인해 분쟁으로 마무리가 미처 되지 못한 경우가 많은데요. 이런 상황에서 시공사는 공사대금 등의 유가증권이 있는 경우 유치권을 행사할 수 있습니다.

1. 부동산 유치권이란?

• 민법 제 320조에 따라 타인의 물건이나 유가증권 등을 점유한 사람은 해당 물건을 담보로 한 채권이 변제될 때까지 권리를 가질 수 있습니다. 유치권을 행사한다고 해서 등기부등본에 표기가 되지는 않기 때문에 이를 알리기 위해서 해당 물건에 대한 점유표기를 한 현수막을 거는 경우가 많습니다.

민법 제320조(유치권의 내용)

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

• 민법 제 322조에 의거하여 채권을 변제 받기 위해 해당 물권을 경매할 수 있다고 규정하고 있습니다.

민법 제322조(경매, 간이변제충당)

① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

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2. 부동산 유치권의 긍정적 효과

부동산 유치권을 행사하는 경우, 채무자는 현실적으로 해당 부동산을 이용한 분양이나 임대 등의 활동을 할 수 없습니다. 이를 이용해서 빠르게 채무를 상환 받을 수 있도록 만들 수 있고, 상환이 이루어지지 않는다면 경매에 부칠 수 있습니다.

이때 부동산 유치권이 있는 경우 우선으로 변제를 받아볼 수 있는데, 다만 이를 유지하기 위해서는 지속적으로 점유 상태를 유지해야 하는 등의 조건이 성립되어야 하므로 신중하게 행사해야 합니다.

3. 부동산 유치권 신청 절차

• 유치권 신청서 작성 후 제출: 유치권 신청서를 작성 후 제출하고, 점유권 행사가 결정될 때까지 기다려야 합니다. 결정되기 전에 제출했다고 해서 무작정 인부들이 철수를 하고 공사를 중단해서는 안 됩니다. 유치권 행사가 정해지지 않았는데 철수를 하면 공사목적물에 대한 점유상실로 판단하기 때문입니다. 이렇게 되면 자격을 잃습니다. 
• 경매 신청: 유치권으로 인한 경매는 담보실행을 위한 경매로 진행됩니다. 경매 후에는 해당 목적물을 처분하여 현금화를 하고 이에 따른 배당금을 받습니다. 이때 주의할 점은 경매를 하면 유치권이 소멸되기 때문에 어느 정도의 배당금이 발생하는지 미리 알아보고 유리한 방향이라고 판단된다면 경매를 진행해야 합니다. 

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4. 부동산 유치권, 변호사와 함께

부동산 유치권이 있다면 경매에 부치기 전 미리 변호사의 도움을 받아 사건을 검토해보는 것이 좋습니다. 본인이 최우선순위가 아닌 경우 반환을 받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문이며, 미리 상황을 파악하고 그에 맞게 대응 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.

이외에도 상대방이 유치권 신청에 대해 반박하거나, 이외에도 법적인 문제가 생길 위험이 높아서 변호사와 처음부터 해결해야 합니다. 

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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