전셋집 찾을 때 꼭 알아둬야 할 전세가율

많은 분들이 자금에 여유가 있다면 월세보다는 전세를 선호합니다. 전세는 매달 나가야 하는 지출을 줄일 수 있기 때문에 매달 월세를 지출하지 않고도 거주할 수 있어 경제적으로 유리합니다.

그러나 전세계약에 문제가 생기면 전세금을 모두 잃을 수 있으므로 신중해야 합니다. 안정적인 전세집을 찾기 위해서는 여러 기준을 고려해야 하며, 전세가율을 확인하여 안정성을 판단해야 합니다.

1. 전세가율의 뜻

• 전세가율의 뜻: 매매가격 대비 전세가(+담보대출)의 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 매매가가 3억인 아파트에 2억1천만 원에 전세계약을 맺은 경우 전세가율은 70%입니다. 가급적 전세가율이 낮은 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 
• 전세가율이 중요한 이유: 낮은 전세가율을 선택하는 것이 좋으며, 80% 이상이 되면 깡통전세 위험이 높아집니다. 지나치게 낮은 가격의 매물은 이중계약이나 근저당권 등의 문제가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 전체적으로 70% 이하의 전세가율을 가진 매물을 찾는 것이 좋습니다.

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2. 투자 지표로서의 전세가율

전세가율은 전셋집을 찾을 때 비교하고 투자의 지표로도 활용됩니다. 낮은 전세가율은 매매 비용이 많이 들어간다는 의미이며, 높은 경우 매매가 하락이나 정체를 나타내는 경우가 많습니다. 공급 부족 시에도 전세가율이 높아집니다. 전체적으로 70~80%가 안정적인 범위로 간주되며, 이 시기를 투자 기회로 여기는 경우가 많습니다.

3. 깡통전세 의도/비의도적 경우

• 고의성인지의 여부: 보통 깡통전세는 고의성에 따라 구분할 수 있습니다. 일부러 경제적인 이득을 위해서 매매가를 높게 형성하여 전세가율을 낮춰서 진행하는 경우가 있습니다. 
• 시세의 수준: 보통 빌라의 경우가 많고, 빌라는 지은 후 3~4년 정도는 흘러야 어느 정도의 시세가 형성됩니다. 이것을 이용해 신축빌라의 매매가를 높게 형성하게끔 만들어 전세가를 높이며, 이렇게 높게 형성된 매매가는 대부분 시간이 지남에 따라서 하락하게 됩니다. 그러다 보니 매매가보다 전세가가 높아지는 상식적으로 말도 안 되는 상황이 생겨나기도 합니다. 이렇게 될 경우 아무리 강제집행을 해도 전세금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 생겨날 수 있습니다.
• 의도하지 않은 경우: 깡통전세가 늘 의도적으로 생겨나는 것은 아닙니다. 적절하게 시세에 맞게 전세가를 설정했으나 이후 부동산 거품이 꺼지게 되면서 매매가가 하락하여 깡통전세가 되는 경우가 있습니다. 이 경우 임대인도 중개업자도 의도한 바가 아니기에 사기라도 볼 수 없지만 임차인에게 피해가 생길 위험이 높습니다.

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전셋집 관련 문제는 변호사와 함께

전셋집을 찾는 요령 중 전세가율에 대해서 알아보았습니다. 전세가율이 지나치게 높은 경우 반환을 받지 못하는 상황이 생겼을 때, 그대로 손실로 이어질 가능성이 높기에 주의를 해주시는 것이 좋습니다. 또한 전세가율이 적절한 수준이라고 하여도 문제가 있을 수 있기 때문에 등기부등본을 조회하는 등의 기본적인 정보를 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.

이렇게 조심해서 계약을 했음에도 불구하고 문제가 생기게 되었다면 전문가의 자문을 받아 대응해보시는 것이 좋은데요. 전세금을 반환 받지 못했을 때 변호인의 도움을 받아 합의점을 찾거나 지급명령신청, 반환소송 등을 통해서 법적으로 돌려 받을 방법을 찾아낼 수 있습니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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