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건축·공사 계약 분쟁 해결 가이드 1편

2023-06-27

신축 공사는 물론 작은 규모의 리모델링 공사조차도 많은 비용을 지출합니다. 안정적인 결과를 위해 공사관련 내용 및 완료날짜 등을 정해두고 계약서를 작성해 그대로 이행하겠다는 약속을 하게 됩니다. 하지만 종종 계약이 지켜지지 않아 분쟁이 일어나는 경우가 있습니다.

1. 건축/공사 계약 분쟁의 유형

보통 공사계약에서 자주 발생하는 사례는 크게 3가지가 있습니다.

공사대금 지급 문제 : 보통 지급일과 대금을 맞춰서 지불하나, 하자 및 납기 이슈 등으로 지급을 하지 않고 버티는 경우가 있습니다.
건축 하자 발생: 기술적인 문제 또는 건축 자재를 계약한 것보다 품질이 낮은 걸 사용하거나 날림공사 등으로 인해서 하자가 발생하는 경우가 많습니다. 이렇게 하자가 생기는 경우 보수가 될 때까지 대금을 지급하지 않거나 혹은 이에 대한 피해보상을 청구하여 분쟁이 생기게 됩니다.
공사 완료일 연기: 공사계약서 작성 시 공사 완료일 내로 마무리가 되지 않는다면 의뢰인에게 여러가지 피해를 줄 수 있습니다. 그렇게 연기가 되는 경우 공사지체상금을 지불해야 하는 법정다툼이 생겨날 수 있습니다.

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피해보상, 공사지체상금 소송사례

상황: B건설은 A씨에게 오피스텔 건축 의뢰를 받게 되었습니다. 상담을 통해 설계 등을 진행했고 이를 토대로 계약서를 작성한 후 본격적인 공사가 진행되었습니다. A씨는 매일같이 찾아와 공사가 제대로 진행이 되었는지 철근의 수는 실제와 같은지 등을 확인하는 등 꼼꼼하게 검사했다고 합니다. 이와 같은 정성 속에 공사는 순조롭게 진행이 되었는듯 했습니다.
문제: 완성을 앞두고 도색작업을 진행해야 하는 상황에서 장마가 오게 되었습니다. 그 바람에 2주 정도 작업이 늦어지게 되어 완성일을 넘기게 된 것입니다. B건설은 완공 후 대금을 받고자 하였으나 A씨는 공사지연으로 인해 손해를 봤기에 대금을 지불할 수 없다고 버텼고, 결국 소송으로 이어지게 됩니다.
결과: B사는 법률자문을 받아 지연에 대한 책임이 없음을 주장합니다. 계약서에 납기일을 맞추지 못한 경우 보상을 해줘야 한다는 문구가 있으며 실제 완공일이 늦어지기는 했지만 이는 천재지변으로 인한 일이기 때문에 B사에 보상책임을 묻는 것은 부당하다는 주장을 했습니다. 이에 재판부에서도 B사의 책임으로 인한 지연이 아니라고 판단하여 A씨가 청구한 피해보상에 대해서 기각한 후 B건설의 공사대금소송에 대하여 A씨에게 대금을 지급하라는 판결을 내리게 됩니다.

3. 공사 중 품질 문제 발생 조치

공사 문제에 대한 증거를 확보: 민사소송의 경우 증거를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이를 보상받기 위해서는 공사계약서를 기반으로 계약에 위반한 사항은 없는지, 공사한 어떤 부분에서 문제가 있는지 증거를 기반으로 밝혀야 합니다. 해당 내용을 입증한 후 이 부분에 대해서 보수공사를 진행하거나 소송을 통해 피해보상을 청구할 수 있습니다.
공사지체상금 배상: 보통 계약이 지연되는 경우를 대비하여 지체상금률을 정하게 됩니다. 지체상금은 계약금에 지체상금율을 곱하고, 지체가 된 일수를 곱해서 계산합니다. 일반적으로 공사지연이 발생하는 경우, 공사를 도급 받은 측에서 공사지체상금을 배상해야 합니다.

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요약

건설 공사 및 리모델링은 상당한 비용이 들기 때문에 안정적인 결과를 위해 계약서를 작성하며, 계약 위반으로 인한 분쟁이 종종 발생합니다.
주로 발생하는 문제로는 공사대금 미지급, 건축 하자 발생, 공사 완료일 연기가 있으며, 이러한 문제에 대비하기 위해 증거 확보와 공사지체상금 배상 등이 필요합니다.
분쟁 시 귀책사유를 확인하고 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 중요합니다.

4. 공사 계약 분쟁, 전문가와 함께

귀책사유가 천재지변이거나 혹은 발주인의 잘못으로 인해서 지체되는 경우에는 지체상금을 지급할 책임이 없습니다. 또한 공사 문제와 관련하여 배상에 대한 책임을 따지는 것은 복잡하기 때문에 전문가가 없이 당사자끼리 해결하기는 어렵습니다.

만일 공사 분쟁에 놓인 상황이라면 빠르게 전문가를 찾아서 대응방법을 마련한 후, 본인의 귀책사유가 없음을 입증할 수 있도록 해야 합니다.

법률 문제, 반드시 변호사와 해결하세요.

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