정당한 권리 요구를 위한 공사계약서 작성 노하우

공사계약은 일종의 도급계약이라 볼 수 있으나 건설관련 법안을 함께 고려하여 작성해야 합니다. 그렇기에 단순히 일반 계약과 같이 보수지급이나 계약해제 등의 조항만이 아니라 공사계약에 대한 일반적인 조건과 목적 부동산에 대한 저당권설정에 대한 청구 등이 포함되어야 합니다.

1. 공사계약서란?

• 정의: 어떤 공사를 할 것인지에 대해서 약정을 하고 공사에 대한 보수를 지급할 것을 약정하는 문서입니다. 도급을 줄 때는 반드시 수급인의 노무로만 공사가 진행되는 것은 아니며, 제3자에게 하도급, 하청을 맡기기도 합니다.
• 종류: 공사에 관한 관련 계약은 모두 해당이 되며 건축공사계약서, 하도급계약서, 도급계약서, 시설공사계약서, 건물철거예약서, 인테리어계약서, 인테리어디자인설계계약서 등이 있습니다.

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2. 공사계약서 작성시 고려 요건

1) 보수관련 내용

보통 계약보증금과 중도금을 지불하며 잔금을 치르는 경우가 많은데, 정확한 지급 시기와 지급이 늦어지는 경우의 조건도 기입하는 것이 좋습니다. 특히 하도급 계약을 맺는다면 누가 보수지급을 해야 하며 그에 따른 책임이 있는지도 명확하게 기재해야 합니다.

2) 목적 부동산에 대한 저당권

혹시 모를 대금지연이나 기타 문제를 대비해서 저당권 설정 청구권에 대한 항목을 기입해야 합니다. 또한 수급인의 담보책임 등에 대한 것도 명확히 해야 합니다.

3) 계약 해제 및 위약금

어떤 상황에서 계약을 해지할 수 있는지와 일방적인 해제 시 위약금 규정에 대해서도 기재해야 합니다. 

4) 기타

이 외에도 공사 중 문제가 발생하는 경우 어떤 상황에서 면책이 될 수 있으며, 어떻게 보상해야 하는지에 대한 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.

3. 공사계약서, 고려 법규와 이슈

건설계약은 건설산업기본법, 건축법, 건설진흥법 등의 건설관련 법과 민법의 계약법을 기반으로 합니다. 

제666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권) 부동산공사의 수급인은 전조의 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다.

제674조(도급인의 파산과 해제권) ①도급인이 파산선고를 받은 때에는 수급인 또는 파산관재인은 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에는 수급인은 일의 완성된 부분에 대한 보수 및 보수에 포함되지 아니한 비용에 대하여 파산재단의 배당에 가입할 수 있다.

②전항의 경우에는 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해제로 인한 손해의 배상을 청구하지 못한다.

최근에는 경기불황으로 인해서 파산되거나 지급이 늦어지는 등의 문제가 있는데 위와 같은 도급법을 활용하여 도급인이 파산에 이르거나 혹은 대금을 받지 못할 경우에도 빠르게 대처를 해볼 수 있습니다. 

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하도급 계약, 도급법 활용 사례

4. 공사계약서, 전문가와 함께

민법과 각종 건설관련 법안을 기반으로 해야 하는 것은 물론, 공사의 내용이나 특약사항까지 들어가야 하기에 계약서 작성이 쉽지 않습니다.

까다로운 조항이 많다보니 분쟁 예방을 위해서는 계약서를 잘 작성해야 하지만 실무에서는 계약성립이 중요하기에 계약서를 소홀하게 여기는 경우가 많으며, 그로 인해 공사대금을 제대로 지급받지 못하는 경우가 있습니다.

반드시 공사 계약 관련 전문가와의 상담을 통해 안전한 계약서로 사업을 시작하시기 바랍니다.

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