전세 사기를 예방하기 위한 5가지 체크리스트

한 번 전세 사기를 당하게 되면 몇억씩 손실이 생길 수 있습니다. 이렇게 큰 피해가 생기기 전에 미리 전문가에게 검토를 받아보고 법적인 문제가 생겨날 위험이 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.

또한, 사기를 당했다면 사건접수 및 변호사 선임을 빠르게 진행해서 현 상황에서 가능한 방법을 모두 알아보고 동원하여 피해 규모를 줄이도록 해주어야 합니다.

1. 전세 사기는 왜 일어날까?

1) 가짜 임대인과 가짜 중개인

공인중개사 자격증이 없는 중개인이 계약을 진행하는 경우, 건물 소유자가 아닌데도 자신의 건물인 것처럼 계약을 체결하거나 신분증을 위조하여 거짓 집주인으로 위장하는 경우도 있습니다. 

이러한 경우에는 임대차계약 자체가 성립되지 않아 보호받기 어렵습니다. 이를 방지하기 위해 등기부등본 확인과 신분증 확인을 꼭 해야 합니다. 

2) 전세금을 부풀린 깡통전세

전세 사기는 깡통전세를 활용한 범행이 대표적입니다. 특히 신축 빌라는 전세나 매매가가 형성되지 않아 사기에 적합한 대상이 될 수 있으니 유의해야 합니다. 

전세가율을 확인하여 원금을 보전할 수 있는 범위 내에서 매물을 선택하는 것이 중요하며, 보통 70~80% 이하가 되어야 원금을 보전할 수 있습니다. 

3) 같은 매물을 이용한 중복계약

집주인과 중개인이 합심하여 중복계약을 통해 사기를 치는 경우도 있습니다. 이 경우 계약금만 받고 잠적하는 수법을 사용합니다. 이렇게 작정하고 합심하여 사기를 치는 경우 중복계약을 피하기는 어렵습니다. 

이를 예방하기란 쉬운 일이 아니지만 그나마 안전을 위해 계약일과 잔금일 사이의 간격을 짧게 해야 합니다. 

2. 깡통전세란?

깡통전세는 집주인의 주택 담보 대출과 전세금의 합계가 집값과 비슷하여, 집값이 하락할 경우 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 있는 주택을 가리킵니다. 

일반적으로 전세금이 매매가의 80% 이상인 경우가 깡통전세에 해당합니다. 다시 말해, 집값에 비해 주택 담보 대출이 많고 전세금이 상대적으로 적은 경우에 해당합니다. 

예를 들어, 주택의 매매가가 1억 원인데 집주인의 담보대출이 5천만 원이고 전세보증금이 2-3천만 원인 경우에 깡통전세로 분류됩니다. 또는 주택 담보 대출이 없더라도 전세금과 매매가가 비슷하면 깡통전세에 해당할 수 있습니다.

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3. 전세 사기 예방 체크리스트

1) 등기사항 증명서 확인

전세 사기 예방을 위해서는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 집주인 및 은행 대출 여부를 알아보고 안전한지 판단해야 합니다. 주택 소유자와 계약을 하는 임대인이 동일 인물이 맞는지를 확인합니다.

2) 대출 많은 집 피하기

등기부등본을 확인하여 근저당권이나 빚이 얼마나 있는지 체크해야 합니다. 전세보증금, 근저당권 등의 선순위의 채무를 모두 합한 금액이 주택 매매가의 70% 이상이라면 주의해야 합니다. 

3) 전입신고 후 확정일자

계약한 주택이 경매, 공매 등에 처했을 때 우선변제권의 대항력을 갖출 수 있는 방법은 임대차 계약 신고와 전입신고입니다. 

• 임대차계약 신고 시기: 임대차 계약 신고는 계약일로부터 30일 내로 주민센터에 신고해야 하는데, 이때 계약서를 같이 제출하게 될 경우 확정일자를 부여받아서 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 
• 전입신고 시기: 또한 대항력을 확보하기 위해서 이사를 하자마자 그날 전입신고를 해야 합니다. 이사한 후 전입신고를 했다면 그다음 날 0시부터 대항력이 생겨나게 되기 때문에 조금이라도 위험성을 줄이기 위해서는 당일에 전입신고를 해야 합니다.

4. 계약 단계별 체크리스트

1) 매물 탐색 단계: 주변 비교

전세 사기 예방을 위해서는 주변 주택의 매매가와 전세가를 비교하고, 갭이 80%가 넘는 일명 ‘깡통전세’를 피해야 합니다. 매매가격은 등기부등본이나 부동산 플랫폼을 통해 알아볼 수 있습니다.

2) 계약서 작성은 표준계약서로!

계약서는 혹시 모를 상황에 대비하기 위해 ‘주택임대차 표준계약서’로 작성하는 것이 좋습니다. 

• 주택임대차 표준계약서란?: 국토교통부와 법무부에서 만든 계약서 양식이며, 대항력 관련 특약과 관리비 부과 기준 조항 등 임차인을 보호하기 위한 여러 내용들이 미리 기재된 양식입니다.
• 주택임대차 표준계약서로 작성해야 하는 이유: 다른 양식의 계약서로 계약을 맺을 경우 일일이 특약을 추가해야 하고, 만약 중요한 내용인데 특약을 기재하지 않을 경우 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
• 특약: 표준계약서에도 확인해서 필요한 경우에는 특약을 넣어야 합니다. 특히 선순위 근저당 말소, 전세보증금반환 보증에 가입해 준다는 약속을 했다면 이를 이행하지 않을 경우 계약 무효 및 보증금 반환 등의 특약을 넣어주는 게 좋습니다.

3) 계약 협의 단계- 근저당권 확인

전세 사기 예방을 위해서 기본적으로 등기부등록(등기사항전부증명서)을 계약 전, 계약 이후 잔금을 치르기 전에도 꼭 확인해야 합니다. 

• 확인 사항: 임대인과 임차원자 등의 권리관계 및 근저당권에 대한 정보를 확인해야 합니다. 자칫 입주 전에 임대인이 계약된 집을 담보로 대출을 받거나 매매할 수 있으므로 사기 예방을 위해서는 반드시 계약 전, 잔금 치르기 전에 확인을 해주어야 합니다. 
• 근저당권이란?: 주택 소유자가 주택을 담보로 빌린 채무입니다.
• 확인 필요성: 집주인이 기존에 돈을 얼마나 빌렸는지, 선순위 채권의 규모가 얼마나 되는지 알 수 있기 때문입니다. 근저당권이 지나치게 높다면 위험하다고 판단할 수 있습니다.

4) 집주인의 체납 세금 유무 확인

안전한 계약을 위해 현재 집주인에게 밀린 세금이 있는지 확인해야 합니다. 임대인이 계약을 체결하기 전 세금을 체납했다면 해당 주택이 경매/공매에 처했을 때 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되기 때문입니다.

임대인의 명의로 발급된 ‘납세증명서’를 살펴봐야 합니다. 임대인에게 직접 받거나, 임차인이 세무서(국세) 또는 주민센터(지방세)를 방문해서 발급받을 수 있습니다.

5) 계약 체결 이후 절차

계약했다면 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 경우 30일 안으로 ‘주택 임대차 계약 신고(전월세 신고)’를 진행해야 합니다. 

• 전월세 신고 시기: 계약일 이후 30일이 지나서 입주한다고 해도 30일 안에 전월세 신고를 해야 합니다. 
• 전월세 신고 이유: 전월세 신고 시 임대차 계약서를 제출하면 확정일자를 받을 수 있고, 우선변제권을 획득할 수 있기 때문입니다. 그래야 혹시 경매나 공매에 주택이 넘어갔을 때 전월세 보증금을 변제받을 수 있습니다.

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5. 보증보험 3종 알아보기

1) 주택도시보증공사

• 주택도시보증공사(HUG)는 가장 많은 사람들이 이용하는 보증보험 기관
• 보증 금액은 수도권은 7억, 지방은 5억 이하로 제한됨
• 보증한도는 주택가격에서 선순위 채권을 제외한 금액까지 보장됨
• 연 0.122~0.128%의 보증료를 지불해야 하며, 주인 전세에도 적용 가능함
• 가입 가능 시기는 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전

2) 서울보증보험

• 서울보증보험(SGI)은 보증 한도가 가장 큰 보증보험 기관 중 하나
• 아파트의 보증 금액에는 제한이 없으며, 일반주택은 최대 10억까지 가능
• 보증 한도가 크지만 연 0.192%의 보증료를 지불해야 함
• 서울보증보험의 점유율은 약 5%로, 높은 보증 한도를 제공하는 동시에 보증료가 상대적으로 높음
• 전세 계약 이후 10개월 이내에 가입해야 하며, 보증기간은 임대차계약 기간+30일로 제한됨

3) 한국주택금융공사

• 한국주택금융공사(HF)는 보증 금액이 비교적 적은 보증보험 기관
• 수도권은 5억 원, 기타지역은 3억 원 이하의 보증 금액을 대상으로 하며, 보증 한도는 최대 2억 원
• HF는 저렴한 보증료를 제공하며, 연 0.04% 정도의 보증료 지불해야 함
• 이 보증보험은 전세자금 대출과 결합하여 이용할 수 있음
• 전세 보증보험을 선택할 때 HF의 제도 참고

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